Čís. 16715.

Vydražitel nemovitosti, jemuž přísluší podle schválených dražebních podmínek užitky a důchody nemovitosti ode dne udělení příklepu, má proti nájemci, jehož nájemní právo v pozemkové knize vložené převzal, nárok na nájemné splatné za dobu po příklepu, třebaže bylo v pozemkové knize vyznačeno, že nájemné bylo na celou dobu nájemní zaplaceno předem. Nájemce, jenž jest nucen po druhé platiti nájemné, může požadovati z nejvyššího podání náhradu škody tím utrpěné v pořadí § 216 č. 4 ex. ř.
(Rozh. ze dne 17. února 1938, R I 1132/37.)
Srov. č. 13066, 13645 Sb. n. s. Podle knihovního výpisu jest na vydražené nemovitosti č. vl. kn. 155 v K. pod položkou C 80 vloženo nájemní právo Č. p. banky v Praze ze smlouvy nájemní ze dne 22. července 1932 a pod pol. C 81 jest poznamenáno, že nájemné 90000 Kč bylo zaplaceno pronajímajícím předem na celou dobu trvání nájemní smlouvy, t. j. na dobu deseti let. Mimo to jest pod pol. C 82 vloženo zástavní právo pro kauční hypoteku téže banky v částce 60000 Kč. Podle schválených dražebních podmínek přísluší vydražiteli užitky a důchody vydražených nemovitostí ode dne udělení příklepu a jest vydražitel povinen podle týchž podmínek převzíti služebnosti, výměnky a jiná věcná práva jen potud, pokud budou podle pořadí jim příslušícího uhrazena z rozdělované podstaty. Exekuční soud rozvrhuje nejvyšší podání za uvedenou nemovitost uvedl stran dotčeného nájemního práva Č. p. banky v rozvrhovém usnesení, že ono nájemní právo, které se oceňuje částkou 20000 Kč, převezme vydražitel a že uhrazovací jistinu pro vydražitele podle § 225 ex. ř. nestanoví. Rekursní soud k rekursu vydražitelky do napadeného usnesení, pokud jím byla stanovena odhadní hodnota 20000 Kč za nájemní právo Č. p. banky pod pol. C 80 ve vl. č. 155 poz. knihy pro kat. území K. a nebyla vydražitelce v pořadí jeho nebo poznámky předem zaplaceného nájemného pod pol. C 81 téže pozemkové knihy přikázána přiměřená úhrada, změnil usnesení exekučního soudu tak, že se nájemní právo Č. p. banky ze smlouvy nájemní ze dne 22. června 1932 pod pol. C 80 vl. č. 155 uvedené poz. knihy oceňuje částkou 240000 Kč, že vydražitelka převezme ono nájemní právo podle odstavce 3 dražebních podmínek a že se pro ně stanoví uhrazovací kapitál ve výši celého zbytku nejvyššího podání 225639,55 Kč s přirostlými úroky od 9. března 1937, z něhož bude vyplácena vydražitelce náhrada za újmu převzetím práva nájemního jí vzešlou 9000 Kč ročně, splatných ve čtvrtletních splátkách po 2250 Kč, vždy v činžovních termínech, počínaje dnem 1. dubna 1937 a konče dnem 1. července 1942, uvedená částka se uloží na vkladní knížku spořitelny města K. a z vkladu budou vypláceny částky v době prvého poukazu již splatné s přirostlými úroky, ostatní v termínech shora označených, zbytek nejvyššího podání po uvolnění uhrazovací jistiny dnem 1. července 1942, záležející z částky 207376 Kč 05 h, přikazuje se věřitelům dále uvedeným. Důvody: V otázce stanovení uhrazovací jistiny pro nájemní právo Č. p. banky a spojeného tím ocenění tohoto práva, je vydražitelčin rekurs důvodný. Prvý soud oceniv nájemní právo na 20000 Kč, nezřídil uhrazovacího kapitálu podle § 225, odst. 2, ex. ř. poukazuje na znalecký posudek, jímž nájemné podle smlouvy nájemní sjednané částkou 9000 Kč bylo označeno za odpovídající místním poměrům v přítomnosti a pro budoucnost vyloučena možnost dosažení vyšší činže v případě, kdyby vydražitelka mohla s nájemním objektem volně disponovati. Tu třeba nejprve vytknouti, že se exekuční soud mylně odvolává na pravoplatné usnesení o odhadu nájemního práva, zapomínaje, že ocenění podle § 225, odst. 1, ex. ř. má soud vykonati teprve při rozvrhu samém a že účelem ocenění je získání podkladu pro stanovení úhradního kapitálu, takže soudce rozvrhující není oceněním práva v odhadním protokolu vázán. S toho hlediska posuzováno, jest
17* stěžovatelce dáti za pravdu v tom, že k ocenění částkou 20000 Kč neměl exekuční soud žádného podkladu. Poněvadž nájemní právo, jak je nesporno (rozh. č. 7480 Sb. n. s.), má úhradu ve zbytku nejvyššího podání a musí býti tedy vydražitelkou převzato započtením na nejvyšší podání, měla býti za základ ocenění vzata skutečná hodnota nájemního práva v roční výši činže, kterou znalec označil za odpovídající místním poměrům. Z toho základu vychází také rekursní soud. Poněvadž uhrazovací kapitál v případě odst. 2 § 225 ex. ř. má sloužiti svým výnosem k uhrazení vydražitelovy újmy z převzatého břemene, je předem zkoumati otázku, zda a jaká újma vydražitelku v takovém případě postihuje. Prvý soud rozřešil otázku tu záporně s poukazem na rozhodnutí č. 6151, 7480, 9774 Sb. n. s. a s doslovem, že se vydražitelce, třebas nebude moci na nájemnici Č. p. bance požadovati nájemného (§ 1102 obč. zák.), neděje křivda, ježto mohla počítati se stavem tím jako zřejmým z knihy pozemkové a dražebních podmínek. Tento důvod neodpovídá však exekučním spisům a zákonu, podle nichž mohla a musila vydražitelka počítati pouze s tím, že bude musiti na základě donucujícího ustanovení § 150 ex. ř. způsobem v § 225 ex. ř. stanoveným převzíti nájemní právo započtením na nejvyšší podání, pokud nalezne v něm úhradu. Tato jediná možnost nebyla ani vyloučena ani změněna dražebními podmínkami nebo dohodou všech účastníků. Poněvadž pak vydražitelka složila celé nejvyšší podání a nemůže na nájemnici požadovati nájemné hledíc na poznámku předem zaplaceného nájemného, jest zcela nepochybno, že jí vzniká újma v plné výši ročního nájemného 9000 Kč, pro jejíž úhradu bylo by potřebí úročné jistiny 240000 Kč. Že odkaz soudu exekučního k uvedeným rozhodnutím nejvyššího soudu je pochybený, tomu svědčí to, že v souzeném případě není tu vůbec nájemné, které by sloužilo k zjištění rozdílu mezi nájemným vydražitelkou pobíraným a nájemným, jehož by vydražitelka mohla dosáhnouti při volné disposici s najatým předmětem. Z téhož důvodu je bezcenné tvrzení znalce, že vydražitelka netrpí újmy, poněvadž prý se činže smluvená a dosažitelná při volné disposici rovnají. Rekursní soud proto postupuje podle § 225, odst. 1, 2 ex. ř., zřídil uhrazovací jistinu ze zbytku nejvyššího podání, který dosahuje jistiny potřebné k získání úroků ve výši zjištěné újmy vydražitelovy (při uložení podle §§ 77 ex. ř., 152 jed. ř.). Vydražitelka měla by podle obecných ustanovení zákonný nárok na čtvrtletní činži předem splatnou, v kterýchžto lhůtách musí se jí také vypláceti příslušné kvoty roční újmy. Tím se ovšem z kapitálu spotřebují nejen úroky od 9. března 1937, nýbrž i část jistiny 18263 Kč 50 h ze zbytku nejvyššího podání (při denním úrokování netto 2,75%), takže po uvolnění jistiny zbývá k rozpočtu podle § 219, odst. 2, ex. ř. ještě částka 207376 Kč 05 h. Tu rekursní soud přikazuje dalším věřitelům podle poměru uvedeného v § 222 ex. ř.
Nejvyšší soud k dovolacím rekursům vymáhající věřitelky a hypotekárních věřitelů uložil soudu prvé stolice, aby o rozvrhu nejvyššího podání v mezích zrušení dále jednal a znovu rozhodl. Důvody:
Podle výsledků jednání při rozvrhovém roku bylo zřejmé, že nájemní právo Č. p. banky má úhradu v nejvyšším podání za vložku č. kn. 155 v K., že je tedy podle dražebních podmínek a podle § 1121 obč. zák. (§ 147 III. novely k obč. zák.) vydražitel musí převzíti. Poněvadž podle týchž dražebních podmínek a podle § 156 ex. ř. vydražiteli přísluší ode dne příklepu jako důchod usedlosti nájemné splatné po udělení příklepu, může je vydražitel požadovati na nájemci, třebaže je nájemce již předem plnil povinnému, a to bez rozdílu, zda zaplacení nájemného předem bylo v pozemkové knize vyznačeno čili nic (srov. rozh. č. 13066 Sb. n. s.).
Jde tedy jen o to, jaký význam a pro koho má knihovní zápis o tom, že nájemné bylo na celou dobu nájemní, tedy i na dobu po udělení příklepu předem zaplaceno. Tato skutečnost má význam právě jen pro nájemce, jenž jsa nucen po druhé platiti nájemné, utrpí škodu a může požadovati její náhradu v pořadí podle § 216 č. 4 ex. ř. z nejvyššího podání. To také nájemce Č. p. banka učinila v přihlášce u rozvrhového roku, když požadovala přikázání části předem již zaplaceného a nezužitého nájemného. Poněvadž podle uvedeného bude musiti Č. p. banka vydražiteli znovu platiti nájemné, jest skutečně poškozena o tuto částku a jest oprávněna požadovati ji podle § 227 ex. ř. (srovn. č. 13066, 13645 Sb. n. s.). Neprávem určil proto rekursní soud uhrazovací jistinu k úhradě domnělé pohledávky vydražitelovy. Hledíc na to je potřebí provedení nového rozvrhu co do uvedeného nájemního práva a všech následujících tím dotčených pohledávek. Nezbylo proto než zrušiti napadené usnesení, jakož i rozvrhové usnesení soudu prvé stolice a vrátiti mu věc k novému jednání a rozhodnutí.

Citace:

č. 16715. Rozhodnutí nejvyššího soudu československé republiky ve věcech občanských. Praha: JUDr. V. Tomsa, právnické vydavatelství, 1939, svazek/ročník 20, s. 278-281.