Čís. 1187.
Námitku nevčasnosti prodeje lze odůvodňovati pouze okolnostmi rázu pomíjejícího, nikoliv trvalými nebo takovými, jichž změny nebo konce
nelze v dohledné době očekávati. Rozhodný jsou pouze objektivní poměry
dotýkající se věci samé. Nepřípustnost fysického rozdělení budov, nelze-li je pokládati za věci samostatné, a pozemků, tvoří-li usedlost hospodářský celek
(Rozh. ze dne 20. září 1921, Rv 1 336/21.)
Žaloba, jíž domáhal se spoluvlastník zrušení společenství nemovitosti
a jejího prodeje veřejnou dražbou, byla oběma nižšími soudy zamítnuta, odvolacím soudem z těchto důvodů: Žalobce domáhá
se žalobou zrušení spoluvlastnictví nemovitostí patřících jemu a jeho
žalované manželce, každému jednou polovicí, provedením veřejné dražby,
v níž by nemovitosti ty byly prodány a kupní cena po srážce knihovních
dluhů mezi ně byla rozdělena, a to z důvodu těch, že stavení č. p. 50
i chlév k němu patřící potřebují nezbytné opravy, a že je mu dále zapotřebí rozšíření dílny, která je nedostatečná, takže v ní nemůže provozovati
náležitě živnost strojnickou, a že fysické rozdělení nemovitostí je nemožné pro značnou škodu, která by vzešla znehodnocením jednotlivých
částí nemovitého majetku, který tvoří hospodářský celek. Návrh jeho
opírá se tedy o ustanovení § 843 obč. zák. Dle tohoto zákonného ustanovení přípustným je prodej společné věci tehdy, když tato buď vůbec,
anebo bez značného zmenšení ceny nemůže býti dělena. V tom směru
zjistil prvý soud způsobem bezvadným, že rozdělení hospodářského celku
je možné, a že rozdělení za účelem užívání nemovitostí je skutečně mezi
stranami již provedeno, že však toto rozdělení nebylo by z praktického
stanoviska výhodné, poněvadž rozdělení pozemků na menší dílce znesnadňuje obdělávání, následkem čehož by se cena dílců reálním rozdělením
zmenšila. Seznal tak znalec z oboru hospodářského. Pokud jde o schátralost stavení a chléva, jakož i nedostatečnost žalobcovy dílny pro
provozování jeho strojnické živnosti, učinil prvý soud na základě provedených jím důkazů znalci z oboru stavitelství a strojnictví i v tom směru
bezvadná zjištění, jež v důvodech rozsudku jeho jsou blíže uvedena, na
něž se proto jen poukazuje. Ze zjištění těch jde na jevo, že dosavadní
poměry jsou, — ježto je nesporno, že manželství sporných stran bylo
i soudně rozloučeno, — pro budoucnost neudržitelný, a že žalobce nutně
potřebuje zejména rozšíření dílny. Ale poněvadž žalovaná činí ve sporu
námitku, že není vhodnou doba ku prodeji nemovitostí vzhledem k nynějším hrspodářským a valutovým poměrům, a že by byla prodejem
těchto nemovitostí značně poškozena, jest řešiti otázku, je-li tato námitka
odůvodněna čili nic. Tu pak zjistil prvý soud, že nynější doba je skutečně nevhodná pro prodej pozemku, poněvadž kapitál jest za nejistoty valuty
a vysokých cen všech hospodářských výrobku mnohem lépe, bezpečněji
a výnosněji investován v pozemcích, než-li v hotových penězích, nebo
v nějakém cenném papíru, ježto ceny pozemků stále stoupají a mimo to
kolísají tak, že není spolehlivého měřítka pro určení jejich ceny, a že pozemky dávají žalované výživu mnohem vydatnější, než-li jakou by si
mohla opatřiti za úroky z kapitálu kupní ceny, ježto jsouc v držení asi
5 korců pozemků může si držeti dojnici, jejíž užitek je značným vzhledem
k vysokým cenám mléka a másla, jakož i drůbež. Klesání valuty a stoupání cen výrobků hospodářských jsou ostatně skutečnosti všeobecně
známé, které ani důkazu nepotřebují, a právem proto má prvý soud za
prokázané, že žalobcem navržené zrušení spoluvlastnictví nemovitostí jich
prodejem bylo by pro žalovanou spojeno s velikou škodou a že návrh na
zrušení spoluvlastnictví toho učiněn byl žalobcem pro přítomnou dobu v nevčas (§ 830 obč. zák.). Tvrdí-li žalobce v odvolání, že v seznání znalce hospodáře dlužno spatřovati odpor, činí tak neprávem. Přehlíží, že znalec
učinil seznání pro dobu nynější, dle níž jedině žalobní návrh žalobcův posuzovati dlužno, a nikoli pro budoucnost. Připustil-li též možnost poklesu
cen pozemků v budoucnosti, nemá to pro tento spor významu; ostatně
prohlásil znalec i v tom směru, že nemůže tvrditi, že cena pozemků bude
v budoucnosti klesati.
Nejvyšší soud žalobě vyhověl.
Důvody:
Podle § 830 obč. zák. má každý spoluvlastník právo žádati, aby bylo
společenství zrušeno, ale nesmí právo to vykonávati v čase nepříhodném
nebo na škodu ostatních spoluvlastníků a musí proto trpěti nevyhnutelný
odklad, okolnostem přiměřený. Musí-li spoluvlastník trpěti pouze odklad
nevyhnutelný a okolnostem přiměřený, a nemá-li mu býti vůbec odnímána
možnost, aby uplatnil právo jemu v § 830 obč. zák. zásadně propůjčené,
dlužno námitku nevčasnosti nebo škodlivosti žádaného zrušení spoluvlastnictví odůvodňovati pouze okolnostmi rázu pomíjejícího, nikoliv okolnostmi trvanlivými nebo takovými, jichž změny nebo konce nelze v dohledné době očekávati. Pro posouzení nevčasnosti arci nemohou býti rozhodny subjektivní poměry strany žalované, nýbrž objektivní poměry, které
se dotýkají věci samé a mají na ni věcný účinek; ani k odůvodnění odkladu
pro škodu, druhému spoluvlastníku zrušením společenství vzcházející, nelze
však uváděti škodu, která jej stihne pokaždé, aťsi se nemovitost prodá
kdykoli, neboť jinak by spoluvlastník pro osobní poměry ostatních spoluvlastníků mnohdy vůbec nemohl svého práva vykonávati. Proto nelze za
rozhodnou uznati okolnost, že spoluvlastník rozdělením nebo dražbou
ztratí výhody, jichž mu spoluvlastnictví nemovitosti poskytuje, zejména
snažší opatřování potravin, chov užitkových zvířat, užívání bytu neb
místností živnostenských. V daném případě nemůže býti přihlíženo ani
k nynější nouzi bytové, protože žalovaná v prvé stolici nenamítala a nedokazovala dočasné nemožnosti, jiný byt si opatřiti, nýbrž teprve v opravném řízení na tuto nemožnost poukazovala. Rovněž nelze hleděti ke kolísání valuty, ku znehodnocení peněz а k vysoké ceně všech hospodářských
plodin a výrobků, protože poměry na trhu peněžním se mění neustále a tím, že klesáním nákupní ceny peněz stoupá cena nemovitostí, hodnoty
se vyrovnávají. Nelze tudíž souhlasiti s názorem předchozích soudů, že
bezpečnější a výnosnější uložení kapitálu v nemovitostech a klesání valuty
a stoupání cen výrobků hospodářských odůvodňují námitku, že není příhodná doba k prodeji nemovitostí; žádanému zrušení spoluvlastnictví namítané okolnosti na překážku nejsou. Pokud jde o rozdělení společné nemovitosti, předchozí soudové sice nezjistili, že by fysické rozdělení pozemků bylo spojeno se značným zmenšením jejich ceny, jak to § 843 obč.
zák. předpokládá, ale rozdělení budov podle jednotlivých hmotných součástek není dovoleno, nejsou-li tak utvářeny, že by mohly býti pokládány
za věci samostatné (min. nař. ze dne 27. prosince 1856 čís. 1 ř. zák. z r. 1857, zákon ze dne 30. března 1879, čís. 50 ř. zák.), což ani z přednesu stran ani z posudku znaleckého a z náčrtku k němu připojeného nevyplývá. A protože podle znaleckého posudku společná usedlost tvoří
hospodářský celek, jenž je zapsán ve dvou vložkách knihovních, nemůže
býti požadováno ani fysické rozdělení celku, ani fysické dělení pozemků
samotných. Proto jest bez významu námitka žalované, že podle dohody
se žalobcem užívá v chalupě jedné světnice sama a že z pozemků užívá
každá strana polovice; ale také proto, že toto rozdělení se nestalo za účelem zrušení spoluvlastnictví, nýbrž toliko na místo užívání společného.
Protože tudíž není za zrušení spoluvlastnictví žádáno v nevčas nebo na
škodu spoluvlastníka, a hmotné rozdělení usedlosti ani není proveditelno,
jest žalobní žádání za soudní dražbu (§ 843 obč. zák.) odůvodněno.