Čís. 6690.

Ochrana nájemců (zákon ze dne 26. března 1925, čís. 48 sb. z. a n.).
Nicotny podle §u 20, druhý odstavec, zák. jsou jen smlouvy o úplatě, nikoliv smlouvy o postoupení místností nebo o nájmu místností, které byly při té příležitosti uzavřeny.
(Rozh. ze dne 12. ledna 1927, Rv I 2032/26.)
Žalobkyně domáhala se na majitelích domu, by uznali, že nájemní smlouva s ní jest nadále neplatnou, a by jí ponechali v nájmu místnosti. Procesní soud prvé stolice uznal podle žaloby. Odvolací soud žalobu zamítl.
Nejvyšší soud nevyhověl dovolání.
Důvody:
Nižší soudy zjistily, že žalobkyně uzavřela s manžely Karlem a Marií R-ovými písemnou smlouvu ze dne 19. srpna 1925, jejíž obsah je nesporný, takže úsudky z nesporného obsahu listiny jsou tu jen právním posouzením věci. Podle této úmluvy »prodala« t. j. přenechala žalobkyně manželům R-ovým najatou místnost, o niž jde, za 10.000 Kč, manželé R-ovi měli sami platiti nadále nájemné vlastníkům domu a měli »požívati všech výhod, jako měla« žalobkyně. Smlouva prohlá- — Čís. 6690 —
62
šena v odstavci čtvrtém za oboustranně závaznou a nezrušitelnou. Vlastníci domu projevili ve zvláštní doložce se smlouvou souhlas, určili manželům R-ovým nájemné jak z místnosti výrobní, tak z bytu na 1200 Kč ročně a připojili k doložce rovněž, že smlouva je nezrušitelná a oboustranně závazná. Tvrdí-li dovolání, že vlastníci domu souhlas odepřeli, učinivše vše závislým na složení 6.000 Kč, které složeny nebyly, jest v rozporu se spisy, neboť se schvalovací doložky smlouvy jde, že vlastníci domu smlouvu schválili. Z těchto skutečností správně odvolací soud vyvodil, že za souhlasu všech účastníků, dřívější nájemkyně (žalobkyně) i nových nájemníků (manželů R.) i vlastníků domu (žalovaných) byl nájemní poměr mezi dřívější nájemkyní a vlastníky domu zrušen a že místo žalobkyně do nájemního, poměru nastoupili manželé R-ovi Tvrzení dovolání, že žalobkyně chtěla uzavřití z manžely R-ovými jen smlouvu společenskou a že je chtěla přijati jen za spolunájemníky, jest právě jen jejím tvrzením, které nejen nemá ve spisech opory, nýbrž je vyvráceno odstavcem třetím smlouvy, podle kterého se žalobkyně podvolila býti činnou v obchodě za zvláštní úplatu 280 Kč měsíčně a jen po dobu než jí bude zaplaceno 10.000 Kč. Vyplývá to také z odstavce druhého smlouvy, že manželé R-ovi měli požívat všech výhod, jako měla dřívější nájemkyně. Toto ujednání o činnosti žalobkyně v obchodě nijak se nedotklo smlouvy o přechodu nájemního poměru na manžely R-ovy. Dovolání zastává názor, že souhlas vlastníků domu jest neplatným, protože prý požadovali odstupné 6.000 Kč, což zákon v §u 20 (2) zák. o ochr. nájemníků zapovídá, a že toto zakázané jednání nemohlo zrušiti nájemní poměr mezi dřívější nájemkyní a vlastníky domu. Dovolání není v právu a správně již v tom směru odvolací soud dovodil, že v tomto případě úplaty za postoupení místností (ať již jde jen o úplatu 10.000 Kč, kterou si vymínila žalobkyně za postoupení místností manželům R-ovým, či také o úplatu, kterou prý si vymínili žalovaní za pronájem místností manželům R-ovým), nijak se nedotkly platnosti smlouvy, kterouž žalobkyně jako dřívější nájemkyně ustoupila a kterouž manželé R-ovi jako noví nájemníci na její místo nastoupili. Nicotné podle §u 20 (2) zák. ze dne 26. března 1925, čís. 48 sb. z. a n. jsou jen smlouvy o úplatě, nikoli smlouvy nájemní, které při té příležitosti byly uzavřeny. Zákon zapovídá veškerá právní jednání, jimiž si dosavadní nájemník dává něco poskytnouti nebo slíbiti za postoupení bytu a jimiž si pronajímatel dává — kromě nájemného — něco poskytnouti nebo slibovati za to, že místnost pronajímá. Jen tyto právě uvedené smlouvy jsou zapovězeny, tudíž podle §u 879 obč. zák. nicotný a podle §u 28 zák. o ochr. náj. trestný. Nejsou však zapovězeny a nicotný nájemní smlouvy, které u příležitosti takových zapovězených úmluv byly uzavřeny. Předpis §u 20 (2) zák. o ochr. náj. nelze vykládati tak, že nicotnou jest i nájemní smlouva uzavřená pod podmínkou zapovězených úplat (§§ 897, 898 a 698 obč. zák.) a že tedy každá strana musí vrátiti nebo opatřiti, co z nicotné smlouvy dostala. To by znamenalo přímé zmaření zákonodárného účelu a vypojení zákonných zákazů z praktického použití. A kdyby konečně takový názor mohl býti zastáván u pronajímatele, jenž zakázanou úplatu přijal a jemuž by za vrácení úplaty mohl býti vrácen byt, musil by selhati u dřívějšího ná- — Čís. 6691 —
63
jemníka, jenž by zakázanou úplatu byl dostal za postoupení bytu jinému nájemníkovi. Dřívější nájemník, ustoupiv za úplatu novému nájemníkovi, odstranil jen překážku nového nájmu, ale tento nový nájem nebyl uzavřen s dřívějším nájemníkem, nýbrž s pronajímatelem, a proto nemohl by nový nájemník vrátiti byt starému nájemníkovi přes hlavu pronajímatelovu. Podobně jest tomu i se třetím případem v §u 20 (2) zák. o ochraně nájemníků upraveným, totiž s nepřiměřenou odměnou za sprostredkovaní nájmu. Co by v tomto případě mělo býti sprostředkovateli za vrácení úplaty vráceno? Nejde tu tedy o jedinou a jednotnou smlouvu, nýbrž o smlouvy dvě, totiž o smlouvy odstupní nebo nájemní a smlouvu úplatovou, a jen tato smlouva jest zákonem zapovězena, kdežto odstupním nebo nájemním smlouvám zákon nepřekáží. Vždyť nájemník, který místnost jinému postupuje, zřejmě tím dává na jevo, že jí nepotřebuje. Tato zásada byla vyslovena již také v rozhodnutí čís. 4801 sb. n. s., které odvolací soud na podporu svého názoru uvedl. Právem tudíž odvolací soud zamítl žalobu dřívější nájemkyně na uznání jejího nájemního poměru a ponechání místností v nájmu.

Citace:

Čís. 6690. Rozhodnutí nejvyššího soudu československé republiky ve věcech občanských. Praha: Právnické vydavatelství v Praze, 1928, svazek/ročník 9/1, s. 89-91.