NPD documents search: Váž. civ., 11 (1929), sv. 2

Čís. 9383.

Podle zákona není nájemník povinen hraditi t. zv. »běžné« opravy najaté věci ze svého, i když jsou nutná. Ke zvyklosti, vytvořivší se v tom směru po světové válce, nelze hleděti. Výlohy za klíče jsou nutnými výlohami, jež náleží nésti pronajímateli. Opatření komína plechovým nástavcem jest po případě nákladem nutným. (Rozh. ze dne 16. listopadu 1929, Rv 1 366/29.)
Pronajímatelka domáhala se na nájemkyni zaplacení dlužného nájemného 4000 Kč. Žalovaná namítala započtením vzájemné pohledávky, ježto zapravila ze svého veškeré daně a dávky vypadající na pronajatý dům, jakož i na opravy v pronajatém domě. Procesní soud prvé stolice vyhověl žalobě, vzájemné pohledávky pak uznal za pravé 3744 Kč. Odvolací soud vyhověl odvolání žalobkyně potud, že uznal vzájemné pohledávky za pravé jen 3143 Kč 50 h. Důvody: Odvolání vytýká, že neměly býti soudem uznány vzájemné pohledávky namítnuté započtením, jež vzešly žalované z platů za opravy v nájemném domě, poněvadž prý nebyly k zřejmému převládajícímu prospěchu pronajímatelovu (§ 1037 obč. zák.). Tu jest předeslati. Pro poměr stran v této otázce nelze beze všeho použiti jen ustanovení § 1037 obč. zák., nýbrž jen ve spojení s ustanovením § 1097 obč. zák. Zákon ustanovuje: provede-li nájemník opravy, budiž posuzován jako jednatel bez příkazu, a to ve příčině nákladu, jejž nésti náleželo pronajimateli, podle § 1036 obč. zák., ve příčině nákladu užitečného podle § 1037 obč. zák. Z toho jest patrno, že jen rozsah náhrady za náklad upravují § 1036 a 1037 obč. zák., předpoklady nároku však upraveny jsou v ustanovení § 1097 obč. zák. (srov. motivy k § 139 3. dílčí novely). Není proto v právu odvolání, posuzujíc všechny opravy s hlediska § 1037 obč. zák. Není však správným ani názor prvního soudce, jenž opravy nerozlišuje podle jejich povahy a jen všeobecně odkazuje na § 1036 a 1037 obč. zák. Jak již uvedeno, rozlišuje § 1097 obč. zák. náklad, pronajímateli náležející, který staví na roveň nákladu nutnému ve smyslu § 1036 obč. zák., a náklad užitečný. Tento náklad může nájemce požadovat na pronajímateli jen, když to bylo k zřejmému převládajícímu prospěchu pronajímatelovu. Naproti tomu za nutný náklad jest považovati každý náklad, který postihuje pronajímatele, každý náklad, k němuž jest pronajímatel podle zákona nebo smlouvy povinen. Podle nesporného přednesu stran zavázala se žalovaná ve smlouvě nájemní, že bude udržovati pronajatý dům ve stavu k jeho užívání, (zejména obchodu) způsobilém. Vzala tudíž na sebe v témže rozsahu povinnosti, jež v § 1096 a násl. obč. zák. jsou uloženy pronajímateli. Pronajímatelka byla tudíž povinna nésti veškeré opravy, nutné k udržování uživatelnosti (upotřebitelnosti) pronajatého domu. Až do dob válečných nečinil se rozdíl v tom, jakého druhu opravy byly, zda malé či velké; pronajímatel musil je na svůj náklad provésti, jestliže je sám nájemník (příslušníci rodiny) nezavinil. V dobách poválečných ustálil se však — s ohledem na nepoměrně nízké nájmy a na nepoměrně velkou drahotu práce a materiálu — zvyk, že opravy běžné, nutné následkem běžného opotřebování věci nájemní hradí ze svého nájemce, kdežto pronajímatel nese náklad za opravy na podstatu nájemné věci. V tom smyslu se také nyní všeobecně vykládá povinnost pronajímatelova, udržovati pronajatý předmět ve stavu upotřebitelném, není-li opak ze smlouvy naprosto patrný. Posuzují-li se opravy, jichž náklad žalovaná namítá započtením, podle právního názoru právě vyloženého, jest povinna žalující strana je nésti, a tudíž i nahraditi žalované náklad zaplacený za tyto opravy. Oprava komínu, jehož stav byl takový, že bylo nebezpečenství ohně; prokázaný náklad činí 500 Kč; oprava podlah, které byly shnilé (tudíž nikoli následkem užívání opotřebované) a jichž část byla přímo nad sklepem, takže hrozilo nebezpečenství lidem; prokázaný náklad činí podle svědků a podle účtů 337 Kč 5 h a oprava podlah a výkladu 60 Kč, celkem 897 Kč 5 h. Naproti tomu ostatní opravy jsou buď opravami běžného opotřebení nebo náklady, jež nájemce vůbec sám zavinil, aneb konečně náklady, jichž vůbec nebylo třeba (jen užitečné). K opravám běžným náleží náhrada zrezivělých trubek kouřových, oprava rola, oprava zámků; poztrácené klíče jest povinen nájemník sám znovu opatřiti, neboť zavinil ztrátu sám nedostatečným opatrováním; posléze nutno mezi běžné opravy zařaditi i účet 70 Kč za opravu dveří a schodů, neboť jde o celkem nepatrný náklad. Opatření komínu plechovým nástavcem 150 Kč označuje sice strana žalovaná za nutný náklad, odvolací soud ho však za takový nepokládá, neboť, nebylo-li ho před tím po léta třeba, je zřejmo, že závada byla zaviněna jen špatným stavem komínu, jež jeho opravou mohla býti odstraněna. Tento náklad byl by jen užitečný а k jeho náhradě povinen by byl pronajímatel, kdyby se stal náklad ten k zřejmému, převládajícímu prospěchu pronajímatelovu. Plechovým nástavcem na komíně se pronajatý objekt nijak nezhodnotil, pronajímatel není tím obohacen, nehledíc ani k tomu, že po uplynutí nájmu může si nájemník zařízení toto zase odebrati. Podle toho nenáleží žalované náhrada za tyto opravy; za nástavce na komíně 207 Kč, za opravu rolet a zámečnické práce 254 Kč, za opravu rolet 70 Kč, za opravu schodů a dveří 70 Kč, celkem 601 Kč. Co do této částky je tudíž odvolání odůvodněno, a odvolací soud proto o tuto částku prvním soudcem přiznané vzájemné pohledávky snížil.
N e j v y š š í soud k dovolání žalované obnovil rozsudek prvého
soudu.
Důvody: Žalovaná napadá rozsudek odvolacího soudu potud, pokud jím byly její k započtení namítané a prvým soudem přiznané vzájemné pohledávky sníženy o 601 Kč. Její dovolání, opřené o dovolací důvod podle § 503 čís. 4 c. ř. s., jest oprávněno. Nelze především souhlasit s právním názorem odvolacího soudu, že t. zv. »běžné« opravy najaté věci má hraditi nájemník ze svého, i když jsou nutné, a že pronajímatel má nésti jen výlohy na opravy na podstatu věci najaté. Tento svůj názor neopírá odvolací soud o platný zákon, nýbrž jen o domnělý zvyk, který se ustálil v dobách poválečných se zřetelem na nepoměrně nízké nájmy a na nepoměrně velkou drahotu práce a materiálu. Ke zvyklostem lze však podle § 10 obč. zák. přihlížeti jen v případech, ve kterých se jich zákon dovolává, a tohoto předpokladu tu není. O tom, kdo má nésti výlohy na opravy najaté věci jest tudíž rozhodovati, není-li tu jinaké úmluvy stran učiněné buď výslovně nebo podle § 863 obč. zák. mlčky, jen podle ustanovení §§ 1096 a 1097 obč. zák. Ostatně v souzeném případě není sporné, že nájemní smlouva byla uzavřena dne 11. července 1923, tedy dlouho po skončení světové války a že se v ní pronajímatelka výslovně zavázala provésti veškeré nutné opravy na svůj náklad. Zákon nečiní dále v §§ 1097, 1036 a 1037 obč. zák. rozdíl v té příčině, zda jde o náklady nepatrné či značné, a nebyl tedy odvolací soud oprávněn, by takový rozdíl činil a žalované straně odepřel nárok na náhradu 70 Kč za opravy dveří a schodů z důvodu, že šlo o celkem nepatrný náklad. Pokud jde o náhradu nákladů za klíče, nemá názor odvolacího soudu, že je má nésti žalovaná nájemnice, ježto prý ztrátu klíčů zavinila sama nedostatečným opatrováním, opory ve skutkových zjištěních prvého soudu a, protože odvolací soud sám po této stránce skutkově nic nezjistil, jest v této příčině souhlasiti s prvým soudem, že i tu šlo o nutný náklad, který podle smlouvy náležel na pronajímatele. Odvolací soud nepokládal opatření komína plechovým nástavcem za náklad nutný, nýbrž jen za náklad užitečný, který se nestal k zřejmému a převážnému prospěchu pronajímatelovu. Ale uváží-li se, že tu šlo, jak i odvolací soud předpokládá, o odstranění závady zaviněné špatným stavem komína na sešlém domě, jest zmíněný náklad v souhlasu s prvým soudem uznati za takový, který náležel podle nájemní smlouvy i podle § 1096 obč. zák. pronajímateli, tudíž za náklad nutný podle §§ 1097 a 1036 obč. zák. Při správném právním posouzení věci náleží tedy žalované nárok na náhradu i za ony opravy, za které jí byla odvolacím soudem změnou prvého rozsudku náhrada 601 Kč odepřena, bylo proto důvodnému dovolání vyhověti a obnoviti ve věci změněnou část rozsudku soudu první stolice, která v té příčině vyhovuje stavu věci a zákonu.

Citace:

č. 9383. Rozhodnutí nejvyššího soudu československé republiky ve věcech občanských. Praha: Právnické vydavatelství JUDr. V. Tomsa v Praze, 1929, svazek/ročník 11/2, s. 662-665.