Čís. 1783.
Pokud jest ve smyslu zákona ze dne 30. ledna 1920, čís. 82 sb. z. a n., ohledně bytu domovníkem ten, kdo si byt v domě sám platí.
(Rozh. ze dne 8. srpna 1922, Rv I 883/22.)
Žalovaní byli domovníky v domě žalobců a platili zmírněnou činži původně za byt a krám, později pouze za byt. Proti výpovědi z domovnického poměru a z bytu namítli žalovaní, že ohledně bytu byli nájemníky a že se na ně vztahuje zákon o ochraně nájemců. Procesní soud prvé stolice námitkám vyhověl a prohlásil výpověď za bezúčinnou. Důvody: Poměr, o nějž tu jde, nelze podříditi § 10 domovnického zákona ze dne 30. ledna 1920, čís. 82 sb. z. a n. Bytová nouze vynutila si vydání zákona ze dne 8. dubna 1920, čís. 275 sb. z. a n., který pro svou jasnou tendenci, chrániti nájemníky v jich životním zájmu, míti kde bydleti, nazván zákonem o ochraně nájemníků. Tento zákon, který skutečně silně obmezuje disposici vlastníka domu byty, ponechal pouze v těch případech vlastníkovi domu možnost disponovati bytem, když byt tvoří naturální mzdu osob, pro vlastníka domu pracujících, totiž deputátních dělníků a domovníků. Zákon domovnický stanoví v § 8, že domovníkovi dlužno dáti naturální byt. V § 15 téhož zákona se stanoví, že právo, domovníkovi dle § 8 příslušející, nemůže býti ujednáním vyloučeno, ani obmezeno. Z toho plyne, že, jakmile nemá ten, kdo třebas domovnické práce koná, naturálního bytu, nelze ho pokládati za domovníka v tomto smyslu a nepodléhá zákonu domovnickému. Nutno uvážit, že zákonodárce jenom proto jistě neposkytl domovníkům ochrany nájemnické, protože požívají naturálního bytu, tak že jejich poměr pracovní jest spjat s bytem nerozlučně, takže zrušení jeho musí míti za následek vyklizení bytu, aby nový domovník měl kde bydlet. Odvolací soud ponechal výpověď v platnosti. Důvody: Nesprávné právní posouzení shledávají odvolatelé v tom, že prvý soudce vychází při svém rozhodnutí z právní úvahy, že, nemá-li domovník naturálního bytu, nelze jej pokládati za domovníka a že v důsledku toho zákonu o domovnících nepodléhá. Odvolání nelze upříti oprávněnosti. Dle zákona ze dne 30. ledna 1920. čís. 82 sb. z. a n., jsou domovníky osoby, které byly vlastníkem domu pověřeny, by dohlížely na dům, udržovaly v něm čistotu a pořádek a obstarávaly jinaké práce, týkající se správy domu. Domovníkům jsou na roveň postaveni správcové domu a vrátní (§ 1 čís. 2). Zákon ukládá sice majiteli domu, by dal domovníkovi vhodný, světlý а k řádnému užívání způsobilý byt, pokud možno o dvou místnostech a blízko domovních dveří (§ 8), že by však byl povinen, dát mu byt naturální (bezplatný), zákon nepraví a také se to z něho nedá naprosto odvozovati, jmenovitě ne z ustanovení § 9, jež pouze stanoví, jaká práva domovníku příslušejí a mezi právy těmi jmenuje i právo na byt. To je samozřejmo, neboť domovník, který nebydlí v domě, nemůže povinnosti domovnické řádně konati, a proto je již v zájmu samého vlastníka domu, by domovník bydlel v domě. Nelze ovšem upříti, že ve veliké většině případů dostane se domovníku bytu naturálního (bezplatného), avšak ani případy, kde si domovník buď zúplna nebo z části byt sám platí, nepatří dnes, kdy každý člověk má snahu, aby bydlel hezky a pohodlně, k žádným zvláštnostem a setkáváme se s nimi v životě velmi zhusta. Záleží jen na zúčastněných stranách, jak si poměr domovnický smlouvou upraviti chtějí. Proto náhled prvého soudce, že domovník, nepožívající naturálního bytu, domovníkem není, nemůže naprosto před zákonem obstáti a nutno naopak považovati za domovníka ve smyslu zákona i takového domovníka, který si být sám platí zcela, nebo si naň aspoň připlácí. V případě tom zjistil prvý soudce bezvadně a v souhlasu se spisy, že odpůrci odvolatelů konali v domě všechny práce domovnické po celou řadu let až do poslední doby, a že sice činži z bytu svého platili, avšak činži zmírněnou. Poněvadž pak placení činže, jak právě uvedeno, není poměru domovnckému ani dost málo na závadu, dlužno i odpůrce pokládati právem za domovníky odvolatelů. Jsou-li však odpůrci domovníky, pak jejich domovský poměr může býti zrušen výpovědí kdykoliv a bez příčiny (§ 10 zákona ze dne 30. ledna 1920, čís. 82) a proto, když jím dali odvolatelé 1/4 letní výpověď, užili tak jen svého práva a nelze výpovědi jejich upříti oprávnění.
Nejvyšší soud obnovil rozsudek prvého soudu.
Důvody:
Ve sporu jde jen o účinnost výpovědi, pokud se týče bytu a lze výpověď tuto, danou dle § 10 zákona ze dne 30. ledna 1920, čís. 82 sb. z. a n. (o úpravě právních poměrů domovníků) uznati za právně přípustnou a účinnou jen tehdy, když by byt ten bylo lze pokládati za byt služební, totiž za byt, který žalovaným dán k užívání jen na základě smlouvy služební o obstarávání domovnictví jako úplata ze smlouvy této v tom smyslu, že právo k užívání bytu trvá jen potud, pokud trvá služební poměr a že přestává, jakmile služební poměr končí. Dle § 8 zákona dlužno dáti domovníkovi vhodný, světlý, k řádnému používání způsobilý byt, pokud možno o 2 místnostech (pokoj a kuchyň) blízko domovních dveří; předpis tento jest normou absolutně závaznou, odňatou smluvní volnosti stran. Tento byt s další v § 9 téhož zákona zmíněnou odměnou tvoří vedle náhrady hotových výloh, se správou domu spojených, úplatu za výkon služebních povinností, domovníku dle §§ 5 a 6 téhož zákona uložených. Vady bytu a obmezování domovníka v jeho užívání opravňují ho ke zrušení domovnického poměru а k náhradě škody (§§ 8, 13 a 14 téhož zák.). Třeba v § 8 tohoto zák. není výslovně stanoveno, že byt přiděliti jest domovníku bezplatně, vyplývá tento důsledek z cit. předpisu, z pojmu služebního bytu a zejména z úsudku, který opakem z § 1090 obč. zák. nutně odvoditi jest, neboť, byl-li někomu v užívání odevzdán byt na jistou dobu za určitý plat, jedná se o poměr nájemní, který vylučuje byt služebný, byt užívaný jen z práva služebního. Ten, kdo v domě bydlí, z bytu však platí činži, jest, pokud se bytu týče, nájemníkem a nikoliv domovníkem ve smyslu cit. zákona, třebas by dle další úmluvy s pronajímatelem obstarával v domě i službu domovnickou, neboť jeho právo k užívání bytu není právně odvislo od této služební smlouvy, nýbrž je jeho vlastním, zcela samostatným právem nájemním, které trvá dále, i když poměr služební se zruší a které muže býti zrušeno jen dle norem práva nájemního. Názor soudu odvolacího, že je domovníkem i ten, kdo si sám platí byt, jest pokud jde o právo k bytu ve smyslu zák. o domovnících, právně mylným. Příplatek na byt domovnický jako byt služebný byl by myslitelný nanejvýše jen potud, pokud by jím vyrovnán býti měl rozdíl vyšší obývací hodnoty jeho. V tomto případě zjistil soud prvé stolice, že asi před 30 roky dal tehdejší majitel domu svému bratru a jeho manželce v domě tom byt pozůstávající tehdy z 1 pokoje, kuchyně a krámu za roční činži 320 K a že těmto manželům mimo to svěřil i správu domu a obstarávání domovnických prací, že bydlíce v tomto bytu obstarávali tuto správu a službu domovnickou nejprve tito manželé, po úmrtí Jiřího P-а jeho vdova s dcerami a po vyvdání dcer na konec dcera Jiřího P-а, žalovaná Marie B-ová se svým manželem Jar. B-em. Soudem prvé stolice zjištěno dále, že žalobci koupili dům ten v r. 1917 a že bez ujednání nové smlouvy převzali tento poměr žalovaných v příčině užívání bytu i obstarávání služby domovnické, že žalovaným v r. 1919 činži z bytu tehdy ještě s oním krámem zvýšili o 96 K ročně tedy na 416 K ročně (zvýšení 30%ní) a že na této výši činži ponechali i po tom, když žalovaní krám při bytu opustili, jim za to ale neuložili další 40%ní zvýšení činže nájemním úřadem povolené. Důkazy, jimiž žalovaní oproti odchylným tvrzením žalobců prokázati se nabízeli, že činže, kterou platili, byla normální, že platili i veškeré další nájemní dávky, jako vodní, činžovní groš a příplatky na udržování bytu, připuštěny nebyly, leč zjištění z předu uvedená stačí zúplna k spolehlivému posouzení věci a odůvodňují bezpečný úsudek, že v tomto případě nejde o užívání bytu z důvodu služebního poměru, nýbrž o poměr nájemní. Nasvědčuje tomu zcela nepochybně jednak vlastnost bytu (byt s krámem, tudíž byt zřejmě nájemní), okolnost, že byla placena činže a to činže, kterou soud prvé stolice na základě provedených důkazu pokládá za téměř normální, jen nepatrně zmírněnou, aniž bral vůbec v úvahu, zda toto zmírnění nelze přičísti hlavně tomu, že první nájemce byl bratrem majitele domu, dále okolnost, že žalovaným byla od žalobců činže zvýšena dle sazby, jak bylo zákonem zvýšení činže povoleno, poprvé přirážkou, podruhé tím, že činže byla ponechána na stejně výši. ač se žalovaní nájemního užívání krámu vzdali. Ježto se tedy jedná o poměr nájemní, může býti dle nyní platných norem práva nájemního, zejména pak dle předpisů zákona o ochraně nájemníku zrušen jen výpovědí danou se svolením soudu; výpověď daná dle § 10 zák. domovn. jest však nepřípustná a tudíž neúčinná, ježto nejde o byt služební.