NPD documents search: Soudní síň, 3 (1926)

— Čís. 7510 —
Čís. 7510.

Stavební ruch.
Čekatelský poměr jest poměrem svého druhu, jehož platnost jako samostatné právní instituce jest založena v samotných předpisech zákonů o stavebním ruchu a prováděcích nařízení a jest povahou svou nejbližší dohodě o budoucí smlouvě podle § 936 obč. zák.
Předpisem § 54 nařízení ze dne 19. července 1923, čís. 160 sb. z. a n. jest propůjčeno družstvu právo, by z vážných důvodů jednostranně odstoupilo od čekatelské smlouvy. Vážným důvodem k odstoupení družstva od čekatelského poměru ohledně cizozemce není o sobě, že ministerstvo sociální péče sdělilo družstvu zcela povšechně, že čekatelem rodinného domku nemůže býti cizozemec.
(Rozh. ze dne 12. listopadu 1927, Rv I 1705/27.)
Žalovaný se nastěhoval jako čekatel do domku čís. 233 žalujícího družstva. Žalující družstvo usneslo se na valné hromadě odejmouti žalovanému čekatelství na dům čís. 233 a přenésti je na jinou osobu. Žalovaný byl cizozemcem a nenabyl dosud tuzemského státního občanství. Žalující družstvo domáhalo se vyklizení žalovaného a žalovaný vznesl mezitímní určovací návrh, by bylo zjištěno, že má nárok obývati dům čp. 233 tak dlouho, pokud ministerstvo sociální péče neodmítne schválení kupní smlouvy, která má podle § 23 stanov býti předložena tomuto ministerstvu ku schválení. Procesní soud prvé stolice mezitimnímu určovacímu návrhu žalovaného vyhověl a zamítl žalobu o vyklizení domu čp. 233. Odvolací soud zamítl mezitímní určovací návrh žalovaného a uznal žalovaného povinným vykliditi byt. Důvody: Soud prvé stolice zjistil, že dům Čp. 233 byl prozatímně odevzdán žalovanému k používání a že žalobkyně se v sezení ze dne 20. května 1926 usnesla, odejmouti žalovanému čekatelství na tento dům a přenésti je na jiného, že žalovaný jest cizozemcem a že dosud nenabyl tuzemského státního občanství. Soud prvé stolice dále zjistil, že tu nejde o nájemní poměr, ježto chybí nezbytná jeho náležitost, nájemné. Jde tedy pouze o otázku, jaký ráz má čekatelství a zda mohla žalobkyně žalovanému čekatelství jednostranně odejmouti. Odvolací soud má za to, že čekatelství není smlouvou oboustranně závaznou. Podle § 19 stanov jsou členové oprávněni, domáhati se získání vlastního domu a za tím účelem činiti zúročitelné úspory na běžném účtu, jichž jest při nákupu vlastního domu použiti ku vyrovnání kupní ceny. Čekatelství spočívá tedy v tom, že má člen naději na získání domu a že se členu, jenž se domáhá nabytí domu, tento dům prozatím předává v užívání. Podle § 20 stanov jest družstvo povinno, bude-li poskytnuta státní podpora, podrobiti se dozoru ministerstva pro sociální péči. Mimo to jest ku prodeji domu potřeba svolení tohoto ministerstva. Jak žalovaný sám doznává, byl dům, o nějž jde, zbudován se státní podporou. Ministerstvo oznámilo — Čís. 7510 —
výměrem ze dne 9. června 1926 žalobkyni, že cizinci nepřicházejí v úvahu jako čekatelé, že by nebylo s to, schváliti převody vlastnictví na cizozemce. Tím jednak odpadá možnost budoucího nabytí domu, jednak musí družstvo ve smyslu poslední věty, podle níž má ve směru tom další zaříditi, vyvoditi z toho důsledky a odejmulo proto právem žalovanému čekatelství. Budiž ještě poukázáno k tomu, že podle § 21 může býti vypovězena dokonce i nájemní smlouva, vyskytnou-li se závažné důvody. Považuje-li se tedy čekatelství za smlouvu oboustranně závaznou, jest vypověditelným ve smyslu tohoto ustanovení, ježto vzhledem k stanovisku ministerstva sociální péče družstvo nepochybně mělo k tomu závažný důvod. Žalobkyně odejmula proto právem žalovanému čekatelství, čímž odpadá právní důvod к užívání domu a jest žalovaný zavázán dům vykliditi.
Nejvyšší soud nevyhověl dovolání, pokud směřovalo proti rozhodnutí soudu druhé stolice o mezitímním určovacím návrhu, v ostatním dovolání vyhověl a změnil napadený rozsudek v ten rozum, že obnovil rozsudek prvého soudu.
Důvody:
Názoru odvolacího soudu, že poměr čekatele práva vlastnického na rodinný dům neváže obě strany, nýbrž dává členu družstva jen vyhlídku na nabytí domu, nelze přisvědčiti. Ujasniti si jest podstatu čekatelského poměru. Jak nesporno jde v tomto sporu o rodinný dům, na nějž byla udělena finanční podpora podle zákona o stavebním ruchu ze dne 25. ledna 1923, čís. 35 sb. z. a n. a prováděcího nařízení ze dne 19. července 1923, čís. 160 sb. z. a n. Podle § 2 tohoto nařízení jest »rodinným domem« (podle názvosloví stanov žalovaného družstva »vlastním domem«) dům o jednom neb o dvou bytech pod vlastním závěrem, z nichž jeden obývá vlastník domu nebo nájemník, který jest čekatelem vlastnického práva na dům. Jak již v rozhodnutích číslo 5462 a 6692 sb. n. s. dovozeno, nebývá z pravidla možno, by již při početí stavby byl rodinný domek definitivně prodán tomu, kdo jej hodlá koupiti, a proto stanoveno jest v § 54 prvý odstavec nařízení, že rodinné domy, vystavěné obecně prospěšnými sdruženími s finanční podporou podle zákona o stavebním ruchu, musí býti, nebrání-li tomu vážné důvody, teprve po konečném vyměření podpory, ale tu již pokud lze co nejdříve, převedeny do vlastnictví čekatelů za trhovou cenu, rovnou skutečnému nákladu domu, zvýšenému o výlohy prodávajícího spojené s prodejem domu. V odstavci III. bod 5 téhož § (§ 54) se pak ještě stanoví, že trhová smlouva nabyde právních účinků teprve schválením ministerstva sociální péče. Obtíže, které jsou tomu na závadu, by družstevní rodinné domy byly hned při početí stavby převedeny do vlastnictví fysických osob, pro něž se staví, vedou k důsledku, že družstva mohou prováděti stavbu rodinných domů buď tak, že se staví do zásoby, což se podle záměru zákonodárce (sronej Dra Kubisty »Zákon o podpoře stavebního ruchu« díl II. str. 53 a 54) — Čís. 7510 —
nemá díti, anebo, že se založí tak zvaný poměr čekatelský, jehož jsoucnost uznávají i samy zákony o stavebním ruchu, zejména i § 36 zákona čís. 35/1923 a prováděcí nařízení čís. 160 z roku 1923. Podle těchto předpisů jest čekatelem osoba, jež se platně zaváže, rodinný dům, stavěný pro ni jinou osobou (zde žalujícím družstvem), převzíti do soukromého vlastnictví, šetříc předpisů o převodu takovýchto domů do soukromého vlastnictví. Poměr čekatelský jest tedy poměrem svého druhu, jehož platnost jako samostatné právní instituce založena jest v samotných předpisech zákonů o stavebním ruchu a v prováděcích nařízeních a jest povahou svou nejbližší dohodě o budoucí smlouvě podle § 936 obč. zák. Nelze proto přisvědčiti odvolacímu soudu, že jde jen o vyhlídku na nabytí vlastnictví k určitému rodinnému domku. Odvolací soud nesprávně se též dovolává § 19 stanov žalujícího družstva, který jedná o něčem jiném. Ne každý člen může činiti tak zvané zúročitelné úsporné vklady podle § 19 odst. d) a § 24 odst. (1) stanov žalujícího družstva; to dovoleno jest jen členům, kteří hodlají nabýti vlastnického práva k rodinnému domu, a je lhostejno, zda jsou již nyní čekateli, zda staví se již pro ně určitý rodinný domek, či zda na ně dojde řada teprve v budoucnosti při stavbě další serie domků, nebo až úspory jejich dosáhnou určité výše a pod. Pro výklad pojmu »čekatel« nemají §§ 19 a 24 stanov významu. Podle § 54 (1) nařízení čís. 160/1923, jehož obsah byl shora udán, musí dojíti k převodu vlastnického práva na čekatele za dalších podmínek tam uvedených jen tehdy, nebrání-li tomu vážné důvody. Stanovení podmínky »nebrání-li tomu vážné důvody«, jest vlastně obměnou zásady § 936 obč. zák., podle něhož přestává býti dohoda o budoucí smlouvě závaznou, když se mezitím změní okolnosti tak, že by tím byl zmařen výslovně ustanovený nebo z okolnosti vysvítající účel; při podpoře stavebního ruchu na rozdíl od § 936 obč. zák. bylo uznáno nutným ponechati konkrétní úvaze, ve kterých případech má nastati rozvázání poměru čekatelského, a proto stanovena jen všeobecná směrnice: »nebrání-li tomu vážné důvody«. Jest tedy předpisem § 54 nařízení čís. 160/1928 propůjčeno žalujícímu družstvu právo, by z vážných důvodů jednostranně odstoupilo od smlouvy čekatelské, čekateli právo to odejmulo. Žalující družstvo uplatňuje takovéto vážné důvody pro odejmutí čekatelského práva žalovanému. Především poukazuje k tomu, že žalovaný jest cizozemcem a že ministerstvo sociální péče výnosem ze dne 9. června 1926 sdělilo žalujícímu družstvu, že čekatelem rodinného domku nemůže býti cizí státní příslušník, ježto československý stát věnuje prostředky na zmírnění bytové nouze především pro své vlastní státní příslušníky, že takové byty jest pronajímati jen zdejším státním občanům a že výjimku bylo by ministerstvo sociální péče ochotno připustiti v případech, v nichž by byla prokázána materielní reciprocita; vzhledem k tomuto výnosu prý bylo žalující družstvo oprávněno, by žalovanému ihned odejmulo právo čekatelské. Ale k názoru tomu nelze přisvědčiti. Podle § 54 odst. (3) bod 5 nařízení čís. 160/1923 jest sice ministerstvu sociální péče vyhraženo schválení trhových smluv. Ale v případě, o nějž tuto jde, nešlo dosud o schválení kupní smlouvy vůbec a — Čís. 7510 —
ani o rozhodování konkrétního případu, který by se týkal žalovaného, nýbrž šlo jen o sdělení všeobecných směrnic, kterými se řídí ministerstvo. Uvážiti jest, že žalovaný byl sice v roce 1926, kdy mu bylo čekatelství žalujícím družstvem odejmuto, ještě cizozemcem, že však, stav se členem žalujícího družstva a v roce 1924 dokonce čekatelem rodinného domku čís. 233, činil od května 1924 úsporné zúročitelné vklady. Tím dal na jevo, že přesídlil do území Československé republiky na trvalo. Kromě toho, jak ze spisů patrno, podal žádost o propůjčení československého státního občanství a tato žádost nebyla ještě dne 3. ledna 1927 vyřízena. Podotýká se, že ten, kdo žádá o propůjčení státního občanství, musí vykázati, že mu některá tuzemská obec již zajistila domovské právo pro případ nabytí státního občanství. Není tedy pochyby, že šlo o čekatele, při němž nebylo vyloučeno, že nabyde zdejšího státního občanství a že v době, kdy bude ministerstvo sociální péče rozhodovati o tom, iná-li schváliti kupní smlouvu, již tato překážka snad tu nebude. Za těchto okolností nelze dospěti k závěru, že vážný důvod ke zrušení čekatelského poměru byl o sobě dán již tím, že ministerstvo sociální péče sdělilo zmíněné zásadní stanovisko. Při nejmenším bylo věci žalujícího družstva, by, když zvědělo, že žalovaný jest cizozemcem, a když hodlalo z tohoto důvodu žalovanému odejmouti právo čekatelské, dříve se aspoň u žalovaného informovalo, nebyl-li mu celý stav věci dobře znám. Za těchto konkrétních okolností nelze oprávněnost žalujícího družstva k odejmutí čekatelského práva žalovanému opříti jen o zmíněný připis ministerstva sociální péče. Jako další okolnosti uvedlo žalující družstvo, že žalovaný zanedbával dům. Ale konkrétně uvedlo jen to, že žalovaný nezaložil zahradu a nenatřel plot. Avšak, i kdyby tyto dvě konkrétně uvedené okolnosti byly pravdivy, nebylo by v nich vzhledem k jich povaze po rozumu § 54 (1) nařízení čís. 160/1923 spatřovati vážný důvod pro odstoupení od smlouvy čekatelské. V důsledku toho trvá poměr čekatelský i nadále. Ježto žalující družstvo samo praví, že užívání domu bylo žalovanému prozatímně propůjčeno jako čekateli, nelze vzhledem k tomu, že čekatelství jest poměrem právním, dospěti k závěru, že užívání bytu děje se bez právního důvodu, ježto užívání to již podle udáni žalujícího družstva souvisí s existencí poměru čekatelského. Není proto žalobní prosba v zákoně odůvodněna, i bylo rozhodnouti tak, jak shora uvedeno. Při tom netřeba se vůbec obírati tím, jaký by byl stav věci, kdyby šlo o poměr nájemní, ježto žalující družstvo samo neopírá žalobní nárok o závazek kotvící v poměru nájemním. Z toho, co1 uvedeno, jest však patrno, že nelze vyhověti mezitímnímu určovacímu návrhu žalovaného podle § 259 c. ř. s. Podle návrhu má býti zjištěno, že žalovaný má nárok obývati dům č. p. 233 tak dlouho, pokud ministerstvo sociální péče neodmítne schválení kupní smlouvy. Jak shora dovoženo, má žalující družstvo právo odstoupiti jednostranně od smlouvy »z vážných důvodů«, a není jediným takovým vážným důvodem okolnost, že ministerstvo sociální péče odepře schváliti kupní smlouvu. Jest tudíž znění určovacího návrhu příliš široké, a nemohlo — Čís. 7511 —
býti proto určovacímu návrhu, tak, jak je upraven, vyhověno. V tomto bodě bylo rozsudek druhé stolice potvrditi.

Citace:

č. 7510. Rozhodnutí nejvyššího soudu československé republiky ve věcech občanských. Praha: Právnické vydavatelství v Praze, 1928, svazek/ročník 9/2, s. 506-510.