NPD documents search: Boh. adm., 1 (1918-19)

Čís. 10901.

Ochrana nájemců (zákon ze dne 28. března 1928, čís. 44 sb. z. a n.). Bylo-li podle §§ 1114 a 1115 obč. zák. mlčky pokračováno v nájemní smlouvě, uzavřené před 1. dubnem 1928 o místnosti podléhající ochraně nájemců, platí od tohoto dne dřívější dohoda o nájemném, dokud mimosporný soudce k návrhu té neb oné strany neupraví podle § 22 zák. výši nájemného jinak.
(Rozh. ze dne 25. června 1931, R I 456/31.)
Žalobkyně měla v domě žalované najatý krám. od roku 1920. Žalobou, o niž tu jde, domáhala se žalobkyně na žalované vrácení činžovních přeplatků za léta 1920 až 1926. Žalovaná namítla mimo jiné započtením vzájemné činžovní pohledávky za léta 1928 a 1929. Procesní soud prvé stolice uznal právem, že žalobkyni náleží pohledávka 16090 Kč, zároveň však uznal po právu též vzájemné pohledávky žalované, namítané k započtení a přisoudil žalobkyni po odečtení těchto pohledávek jen 1441 Kč. Odvolací soud zrušil napadený rozsudek ve výroku, jímž byly žalované přiznány pohledávky 7000 Kč a 7000 Kč a vrátil věc prvému soudu, by ji, vyčkaje pravomoci, znovu projednal a rozhodl. Důvody: Odvolání podala jen strana žalující a domáhá se jím změny napadeného rozsudku potud, pokud byly přiznány žalované straně vzájemné pohledávky 7000 Kč a 7000 Kč s přísl., místo 3875 Kč a 3875 Kč, pokud žalobkyni přiřknuty 5% úroky jen do 30. června 1929 a pokud uložena jí náhrada soudních útrat, takže napadený rozsudek ve výrocích o přípustnosti pořadu práva, o přiznání pohledávky 16090 Kč s přísl., žalující straně a o přiznání vzájemné pohledávky 3875 Kč straně žalované nabyl již moci práva. Jako důvod odvolací uplatněno jest jen nesprávné právní posouzení, jež shledává odvolání v právním názoru prvého soudu, že činže smluvená dne 1. října 1926 pro rok 1927 jest ve smyslu § 1114 obč. zák. směrodatná i pro léta 1928 a 1929 a že zákon o ochraně nájemníků ze dne 28. března 1928, čís. 44 sb. z. a n. připouští platnost úmluvy o vyšší činže nad meze zákonem stanovené. Odvolání nelze upříti oprávnění. Soud prvé stolice se mýlí, maje za to, že podle § 1114 obč. zák. jest nájemní smlouvu naposled dne 1. října 1926 pro rok 1927 písemně uzavřenou pokládali i co do výše činže za platnou a závaznou též pro následující rok 1928 a 1929 proto, že místnosti pronajaté byly i v těchto letech dále žalobkyní používány bez námitek žalované. I když jest připustiti, že tím nájemní poměr jako takový byl mlčky prodloužen, nelze z toho vyvozovati i dohodu co do výše činže. Výslovně k takové dohodě, jak nesporno, nedošlo a nemohlo k ní dojíti ani mlčky, konkludentním činem, vůli stran nepřímo vyjadřujícím, an v tu dobu projednáván byl již spor, o nějž tu jde na žalobu podanou dne 20. října 1927 a platnost činže 7000 Kč posléz v roce 1926 smluvené popírající a, jak soud prvé stolice v důvodech, vztahujících se k nenapadenému výroku, sám uvádí, úmluva o činži v této výši pro rok 1927 byla podle tehdy platného § 20 zákona ze dne 26. března 1925, čís. 48 sb. z. a n. neplatná a nezávazná. Jest tudíž míti za to, že v roce 1928 a v roce 1929 nebylo dohody o výši činže. Avšak, i kdyby tomu tak bylo, nerozhodl soud prvé stolice správně. Otázkou touto nebylo by se třeba při rozhodnutí o této žalobě, domáhající se jen vrácení přeplatků za léta 1920 až 1926 zabývati, kdyby žalovaná strana námitkou započtení dlužné činže za rok 1928 a 1929 nenutila soud, by zkoumal správnost této vzájemné pohledávky, uplatňované ročními 7000 Kč a nedožadovala se touto cestou zaplacení činže dlužné v čase vynesení rozsudku. Jest ovšem, správné, že zákon čís. 44/1928 novou úpravou § 20 vynecháním jeho prvého odstavce v doslovu zákona čís. 48/1925, prohlašujícího dohodu o nájemném nad přípustnou míru za neplatnou a zákazem vymáhání přeplatků v § 22, připustil fakticky možnost takovéto dohody, avšak přece v §§ 21 a násl. ponechal stranám právo domoci se jejího soudního přezkoumání a tudíž i po případě snížení činže, převyšující hranici v §§ 9 a 12 stanovenou a prohlásil k tomuto přezkoumání za výlučně příslušný okresní soud, jenž toto přezkoumání a po případě úpravu činže má předsevzíti, buď podle § 22 k návrhu strany, nebo podle § 25 k žádosti soudu, majícího rozhodnouti spor o zaplacení nájemného. Soud prvé stolice pochybil tudíž nejen v právním pojetí sporné otázky, nýbrž i v tom, že se sám pustil do zkoumání přípustnosti požadované činže žalovanou stranou v tomto sporu, byť i jen námitkou započtení. § 25 zákona čís. 44/1928 nebylo by sice lze použiti při pouhém vymáhání přeplatků z roku 1920 až 1926, avšak při řešení otázky placení činže za rok 1928 a 1929 jest použití jeho na místě, a to vzhledem na jeho kategorický doslov (přeruší, vyžádá si) obligatorně a bez ohledu na to, že podle § 22 výrokem svým upravuje činži jen pro budoucnost, neboť to platí právě jen, je-li příslušný okresní soud činným k žádosti stran, nikoli však, zabývá-li se otázkou tou podle § 25 k žádosti jiného soudu. Řízení před soudem prvé stolice trpí tudíž podstatnou vadou ve smyslu § 496 čís. 2 c. ř. s. a bylo je nutno proto zrušiti. Soud prvé stolice bude nucen podle cit. § 25 vyšetřiti, zda o věci, o přípustnosti činže nebylo snad již rozhodnuto, jak se v odvolání naznačuje, nebo řízení přerušiti a vyžádati si toto rozhodnutí od příslušného soudu okresního a pak znovu rozhodnouti. Nejvyšší soud zrušil napadené usnesení a vrátil věc odvolacímu soudu, by znovu rozhodl o odvolání žalobkyně.
Důvody:
Žalobkyně se domáhá žalobou, podanou dne 20. října 1927, vrácení činžovních přeplatků za léta 1920 až 1926. První soud uznal, že žalobní pohledávka jest po právu částkou 16090 Kč, ale odpočetl vzájemné pohledávky žalované. Žalovaná namítala totiž započtením mimo jiné také vzájemné činžovní pohledávky za léta 1928 a 1929. O tuto námitku tu právě jde. Odvolací soud, přikloniv se k názoru žalobkyně, má za to, že nájemní smlouva, uzavřená naposled pro rok 1927 a mlčky obnovená také pro léta 1928 a 1929, nebyla obnovena i co do výše činže, pokud to odporovalo ustanovením zákona na ochranu nájemníků a že jest tedy doplniti řízení podle § 25 zák. o ochr. náj. Právem napadá žalovaná tento názor jako mylný a jest naopak přisvědčiti v tom směru správnému a pečlivě odůvodněnému názoru prvního soudu. Jak bylo prvním soudem zjištěno — a ostatně jest nesporno — uzavírala žalobkyně jako nájemnice se žalovanou jako pronajímatelkou o témže krámu nájemní smlouvu vždy na lázeňskou sezónu, naposled smlouvou ze dne 1. října 1926 pro rok 1927 za nájemné 7000 Kč; nájemné bylo splatné vždy 30. června každého nájemního roku; za další léta nebyla již nájemní smlouva výslovně prodloužena, ale žalobkyně používala nájemně krámu i v létech 1928 a 1929, činži však vůbec neplatila. Uplatněním činžovních pohledávek 7000 Kč a 7000 Kč za léta 1928 a 1929 započtením nutí žalovaná soud, by o vzájemných pohledávkách rozhodl i co do jsoucnosti, i co do výše, třebaže se žalobní pohledávka vztahuje jen na činžovní přeplatky za léta 1920 a 1926 (§§ 406 a 411 c. ř. s.). Má-li býti sporná otázka rozhodnuta, jest při místnosti podléhající zákonu o ochraně nájemníků zkoumati, jaké změny proti dřívějšímu právu nastaly v otázce nájemného a případných jeho přeplatků zákonem ze dne 28. března 1928, čís. 44 sb. z. a n., jenž nabyl působnosti dnem 1. dubna 1928 (§ 37). Nejvyšší soud to zevrubně vyložil již v rozhodnutích čís. 8410 sb. n. s. a čís. 9019 sb. n. s. Stačí tudíž jen stručně opakovati, že dřívější zákony na ochranu nájemníků neuznávaly v § 20 (1) platnost dohody o nájemném, pokud nájemné odporovalo ustanovením těch kterých zákonů nebo pokud bylo jinak upraveno mimosporným soudcem podle § 22. Vynecháním prvého odstavce § 20 v zákoně čís. 44/1928 uznal zákon smluvní volnost co do výše nájemného, ale nikoli bezvýhradně, nýbrž s obmezením § 22, podle něhož soud přezkoumá k návrhu té neb oné strany úmluvy o zvýšení nájemného nad výši uvedenou v § 9 a upraví nájemné s účinkem od nejbližšího nájemného období, tedy jen pro budoucnost a jen v řízení mimosporném. Dokud soud buď k návrhu nájemníka nebo pronajímatele neupravil nájemné jinak, dotud platila od 1. dubna 1928 úmluva o výši nájemného a nemohl nájemník žádati zpět, oč snad přeplatil [§ 22 (2)]. Tyto zásady ukazují již cestu, jak jest rozhodnouti spornou otázku. Protože však v souzeném případě nestala se úmluva o nájemném pro léta 1928 a 1929 výslovně, jest tu hleděti též k předpisům §§ 1114 a 1115 obč. zák. o obnově nájemní smlouvy mlčky. Jak již řečeno, uzavřely strany výslovně nájemní smlouvu jen pro rok 1927, ale pokračovaly v ní mlčky i v létech 1928 a 1929 (§ 1114 obč. zák. a k tomu § 569 c. ř. s.). I odvolací soud uznává, že tím byl nájemní poměr mlčky prodloužen, ale chybuje v tom, že z tohoto prodloužení vylučuje dohodu o výši činže, uváděje, že k ní nedošlo ani výslovně ani mlčky, čehož nejlepším dokladem jest prý tento spor. Odvolací soud však nehledí k podstatné změně v zákoně o ochraně nájemníků, jež nastala 1. dubnem 1928. Do té doby ovšem zákon neuznával platnost dohody o nájemném, pokud bylo vyšší, než sám připouštěl; do té doby mohl tedy nájemník buď odepříti placení vyššího nájemného, nebo, platil-li je, mohl žádati přeplatky zpět. Od té doby však zákon již uznával platnost takové dohody a nájemník byl povinen plniti smlouvu (§ 861 obč. zák. a další), a to tak dlouho, dokud k jeho návrhu mimo- sporný soudce neurčil nájemné jinak; od té doby nemohl již nájemník žádati případné přeplatky zpět. Mezi stranami není sporné a žalobkyně ta sama v odvolacím spisu uvádí, že v létech 1928—1929 ani ta ani ona strana neučinila návrh podle § 22 zák. o ochr. náj. Žalobkyně ovšem zastává názor, že tak učiniti nemusila, protože se tímto sporem bránila vyššímu nájemnému za léta 1920 až 1926, tedy vtomně i pro budoucnost. Tento názor jest mylný, neboť, počínajíc 1. dubnem 1928 byla nájemnice povinna platiti ujednané nájemné a, nebyla-li s ujednaným nájemným spokojena, mohla nastoupit! jen cestu předepsanou v § 22, kterou zákon jediné stranám vyhradil k docílení průlomu do smlouvy, jest tedy již jen zkoumati, zda tu byla dne 1. dubna 1928 dohoda o nájemném. I k této otázce jest přisvědčiti. Podle § 1115 obč. zák. děje se obnova nájemní smlouvy za těchže podmínek, za kterých byla před tím uzavřena, a to platí i o opětovaných obnovách (poslední věta § 1115 obč. zák.). Celý nájemní poměr se obnovuje za těchže podmínek. Nájemné ujednané 7000 Kč na rok 1927 platilo tedy za ujednané i na léta 1928 a 1929. Až do 31. března 1928 včetně zákon ovšem neuznával platnosti dohody, pokud bylo nájemné vyšší, než zákon dovoloval, ale počínajíc 1. dubnem 1928 odpadla tato zákonná překážka a platila dohoda v plném obsahu. Byl to poslední článek ve zmírňování ochrany nájemníků co do výše nájemného. Již před tím odbourával zákon tuto ochranu tím, že dovoloval postupné zvyšování nájemného. Přeplácel-li nájemník po několik roků, přeplácel stále méně, až od 1. dubna 1928 nepřeplácel již nic. Nebyla-li žalobkyně spokojena s výší nájemného, které sama ujednala, bylo jí volno, by třeba hned 1. dubna 1928 anebo ještě před tím (§ 22 zákona ze dne 26. března 1925, čís. 48 sb. z. a n.) podala návrh podle § 22. Když tak neučinila, jde to na její vrub a nikoli na vrub pronajímatelky. Předpis § 25 zák. o ochr. náj., o nějž se odvolací soud opírá, tu vůbec nepřichází v úvahu, protože podle stavu, jak byl utvořen zákonem č. 44/1928, rozhoduje počínajíc 1. dubnem 1928, pro minulost jen dohoda a pro budoucnost jen rozhodnutí mimosporného soudce (§ 22). Jak se utvářily poměry v roce 1930, nelze v tomto sporu řešiti, protože nájemné za tento rok není předmětem této rozepře. Odvolacím soudem nařízené doplnění by bylo zbytečné a proto bylo rozhodnouti, jak se stalo.

Citace:

č. 3682. Rozhodnutí nejvyššího soudu československé republiky ve věcech trestních. Praha: JUDr. V. Tomsa, právnické vydavatelství v Praze, 1930, svazek/ročník 11, s. 680-681.