NPD documents search: Váž. civ., 17 (1935)

— Čís. 7495 —
Čís. 7495.

K platnosti nájemní smlouvy s vnuceným správcem nemovitosti nevyžaduje se schválení exekučního soudu, byl-li nájem sjednán na obvyklou dobu, třebas se na byt vztahovala ochrana nájemců.
(Rozh. ze dne 11. listopadu 1927, R I 951/27.) — Čís. 7495 —
Proti žalobě majitelky domu o vyklizení bytu, ježto prý ho žalovaní obývají bezdůvodně, namítli žalovaní, že uzavřeli ohledně bytu nájemní smlouvu s vnuceným správcem domu žalobkyně. Procesní soud prvé stolice zjistiv, že tomu tak, žalobu zamítl. Odvolací soud zrušil napadený rozsudek a uložil prvému soudu, by, vyčkaje pravomoci, řízení doplnil a znovu rozhodl. Důvody: Jest především rozhodnouti otázku, zda vnucený správce jako takový byl oprávněn uzavřiíti právoplatnou a závaznou nájemní smlouvu se žalovanými ohledně bytu v domě žalobkyně, jejž vyklidil koncem prosince r. 1926 Josef L., poněvadž právě o tuto smlouvu žalovaní opírají právo v bytě bydleti. Vnucený správce není zákonným zmocněncem dlužníka, v tomto případě žalobkyně, nýbrž jest jen orgánem soudu, jehož působnost ustanovuje exekuční řád v § 109 a násl. Podle § 111 ex. ř. může vnucený správce ujednati nájemní smlouvu na dobu v místě obvyklou a podle § 112 ex. ř. jest třeba správci svolení exekučního soudu k těm opatřením, jež nenáležejí k obyčejnému hospodaření, jakož i ke všem jiným zařízením zvláštní důležitosti; není-li nebezpečí v prodlení, budiž slyšen vymáhající věřitel, dlužník a správce dříve než se svolení dá a také než se pachtovní smlouva schválí. Není proto správným názor prvého soudu, že vnucený správce, uzavíraje nájemní smlouvu, jest všeobecně roveň vlastníku domu, pronajímateli co do způsobilosti a oprávnění k uzavření smlouvy. Naopak v tomto sporném případě nutno uvážiti, za jakých okolností smlouva nájemní byla uzavřena, totiž, že v době, kdy byla uzavřena, platily a dosud platí předpisy zákona o ochraně nájemníků ze dne 26. března 1925, čís. 48 sb. z. a n., že výpověď podle těchto předpisů lze dáti jen z důvodů výslovně zákonem stanovených, a že proto smlouvu nájemní nemohl uzavříti vnucený správce na dobu obvyklou ve smyslu ustanovení § 111 prvý odstavec ex. ř., nýbrž jen na dobu neurčitou. Dobou obvyklou lze rozuměti dobu výpovědní, tak, že lze nájemní smlouvu bez veškerého omezení výpovědí zrušiti. Tuto smlouvu správce se žalovanými lze však vypověděti jen ze zákonných důvodů a proto právě vlastnice domu má značný zájem na tom, kdo jest nájemníkem, s kým smlouva nájemní byla uzavřena. Právě tyto poměry odůvodňují, že uzavření smlouvy nájemní za platnosti zákona o ochraně nájemníků jest zařízením zvláštní důležitosti a že proto třeba schválení soudu exekučního, by takováto smlouva byla platnou, tak jako jest třeba takovéto schválení k uzavření smlouvy pachtovní podle § 111 ex. ř. Za nynějších poměrů nájemních chráněných zákonem o ochraně nájemníků již ze samého zákona jde na jevo, že platnost smlouvy nájemní, již se žalovanými uzavřel vnucený správce, nutně vyhledává schválení soudu. Poněvadž toto schválení exekučního soudu vnucený správce si nevyžádal, nebyla smlouva řádně schválena a také interesenti před uzavřením smlouvy vyslýcháni nebyli, jest smlouva se žalovanými uzavřená podle § 879 obč. zák. neplatnou.
Nejvyšší soud zrušil napadené usnesení a vrátil věc odvolacímu soudu, by o ní znovu rozhodl, nepřihlížeje k důvodu, z něhož zrušil rozsudek soudu prvé stolice. — Čís. 7495 —
Důvody:
Nelze přisvědčiti mínění odvolacího soudu, že k platnosti nájemní smlouvy mezi žalovanými a vnuceným správcem bylo zapotřebí schválení exekučního soudu. Podle §§ 109, 111 a 112 ex. ř. jest vnucený správce zákonem zmocněn a nepotřebuje tudíž svolení soudu ke všem opatřením, jichž jest třeba, by nemovitosti bylo řádně a úspěšně hospodářsky užíváno, pokud opatření ta náležejí k obyčejnému hospodaření a nejsou zvláštní důležitosti. K těmto právním jednáním, které patří do samostatného oboru působnosti vnuceného správce, počítá zákon sám (§ 111 ex. ř.) výslovně sjednání nájemních smluv na dobu v místě obvyklou. Zde šlo o byt v obytném domě. Tento byt pronajmouti bylo úkonem obyčejného hospodaření, poněvadž pronajímání takového bytu je pravidelným způsobem jeho zužitkování. Pronajat byl byt na dobu obvyklou, když nebylo nic jiného ujednáno, než že se byt pronajímá za měsíční nájemné 100 Kč. Podle § 111 ex. ř. byl tudíž vnucený správce k smlouvě té oprávněn bez svolení exekučního soudu. Na tom nemůže nic měniti okolnost, že se na tento byt vztahuje zákon o ochraně nájemníků, touto okolností nestává se pronájem bytu opatřením, vymykajícím se z rámce obyčejného hospodaření ani opatřením zvláštní důležitosti. Neboť ani byty podléhající ochraně nájemníků nelze zužitkovati jinak než pronajmutím a pronájem není vzhledem k předpisu § 7 (2) zák. o ochr. náj. právně jinak možným než s obmezením vlastníkova práva, byt vypověděti, jak zákonem jest stanoveno. Toto omezení nemohl by vyloučiti ani exekuční soud, ba ani vlastník sám, tak že jeho postavení není nepříznivějším než by bylo, kdyby byt sám pronajal. Kdyby neměl vlastník po zrušení vnucené správy býti omezen v disposici s byty, které se uprázdnily za jejího trvání, musely by byty zůstati buď nepronajaty, což by se zřejmě příčilo účelu vnucené správy, nebo nesměly by býti alespoň pronajímány na dobu přesahující tři měsíce (§ 2 (4) zák. o ochr. náj.), což při domech, které nejsou určeny pro přechodné ubytování cizinců, není dobou obvyklou a mohlo by rovněž snadno zmařiti úspěch vnucené správy. Osobní vztahy mezi vlastníkem domu a nájemcem bytu, s nímž vnucený správce smlouvu sjednává, případný nepřátelský poměr mezi nimi, nejsou rozhodující pro otázku, zda pronájem jest jen opatřením obyčejného hospodaření. Platnosti smlouvy není ani na závadu, že žalobkyně před zavedením vnucené správy pronajala sporný byt osobě jiné. Soud prvé stolice již poukázal správně v té příčině na rozhodnutí n. s. sb. čís. 1513. Žalobkyně mohla proti opatření vnuceného správce o pronájmu bytu žádati odpomoc u exekučního soudu podle § 114 druhý odstavec ex. ř. To též učinila, avšak bez úspěchu, ježto její námitky byly exekučním soudem pravoplatně zamítnuty. Nájemní smlouva, na jejímž základě žalovaní sporného bytu užívají, jest tudíž platná. V důsledku toho nezáleží na tom, zda se do bytu přestěhovali se svolením žalobkyně, čili nic.

Citace:

č. 7495. Rozhodnutí nejvyššího soudu československé republiky ve věcech občanských. Praha: Právnické vydavatelství v Praze, 1928, svazek/ročník 9/2, s. 476-478.