NPD documents search: Váž. tr., 17 (1935)

Čís. 2275.

Sprostředkovatel má nárok na provisi, došlo-li sice jeho přičiněním k uzavření smlouvy nikoliv však za cenu určenou, nýbrž za cenu, na niž prodatel sestoupil. Provisí není pak provise, umluvená pro případ prodeje za určenou cenu, nýbrž pouze provise přiměřená. Úmluva, že písemná kupní smlouva bude vyhotovena, až kupující pojistí nedoplatek kupní ceny na své nemovitosti a zaplatí část kupní ceny, jest pouhým určením času. Nelze žádati na kupiteli, by při smlouvě setrval, dozvěděl-li se napotom, že knihovní věřitel hodlá vypověděti dluh, jejž byl na srážku kupní ceny převzal.
(Rozh. zc dne 13. února 1923, Rv I 941/22.)
Žalovaní obrátili se v březnu 1921 na žalobce, by jim do 5. dubna 1921 sprostředkoval prodej jich nemovitosti za 1500000 Kč, a slíbili mu provisi 20000 Kč. Žalobce přivedl 21. března 1921 Františka K-a, s nímž žalovaní téhož dne uzavřeli předběžnou smlouvu o prodeji nemovitosti, za 1175000 Kč. Na srážku kupní ceny měl František K. převzíti knihovní pohledávku spořitelny 500000 Kč. Písemná kupní smlouva měla býti sepsána, jakmile František K. zajistí nedoplatek kupní ceny na své nemovitosti a složí hotově 250000 Kč. Zatím František K. se dozvěděl, že spořitelna hodlá pro případ prodeje svou pohledávku vypověděti, pročež dne 4. srpna 1921 s kupu sešlo. Žalobu o zaplacení provise 20000 Kč procesní soud prvé stolice zamítl. Důvody: Soud vzal za prokázáno, že provise 20000 Kč žalobci nepřísluší, poněvadž koupě nebyla umluvena za 1500000 Kč, nýbrž pouze za 1175000 Kč, tak že obdobným použitím §u 1152 obč. zák. bylo by výši provise stanoviti soudem. Dále vzal soudní dvůr za prokázáno, že trhová smlouva nebyla mezi žalovanými a K-em uskutečněna ve smyslu provisní úmluvy. Ovšem obsahuje prozatímní smlouva ze dne 21. března 1921 nejhlavnější podmínky hotové koupě a dohodli se žalovaní s K-em teprve dne 4. srpna 1921, že upouští od kupní smlouvy, takže se zdá, jakoby byla bývala koupě pevně ujednána a že pouze dodatečně s ní sešlo. Jest prokázáno, že nebylo souhlasu vůle žalovaných a Františka K-a o tom, že má býti trhová smlouva ujednána závazně, a to ani dne 21. března, ani dne 6. dubna 1921 a že teprve za dalších projednání došlo 14. dubna 1921 ku konečnému sjednocení mezi žalovanými a K-em, při čemž uložili kupující i prodatelé souhlasně zástupci žalovaných, aby písemné vyhotovení trhové smlouvy připravil, ujednavše jako podmínku pro zhotovení smlouvy písemní, že, nežli bude podepsána, musí býti vymožena k účelu zajištění zbytku kupní ceny poznámka pořadu pro onu část kupní ceny na hospodářství Fran- tišku K-ovi patřícím, jež má býti k účelu zajištění zbytku kupili ceny knihovně vtělena a že musí býti dalších 250000 Kč K-ем zaplaceno. Jest tím dokázáno, že strany ujednaly jednak písemnost smlouvy a jednak, že její platnost měla záviseti na dodržení uvedené podmínky. Jest dále prokázáno, že kupitel splatil pouze 50000 Kč, že však dne 4. srpna 1921, ač mu bylo složiti na kupní cenu dalších 250000 Kč, čímž měla býti trhová smlouva — bylo-li by i knihovní pojištění provedeno — teprve uskutečněna, tento obnos s vůlí a vědomím žalovaných nezaplatil, poněvadž Emil Sch. s ním sdělil, že spořitelna vyhrožuje, že svou knihovní pohledávku asi milionu korun vypoví, bude-li smlouva provedena, a poněvadž K. měl tuto pohledávku dle smlouvy převzíti a bez ní statek koupiti nemohl. Tím jest dokázáno, že trhová smlouva, ježto se nesplnila podmínka, jest ve smyslu §§ 897, 699 obč. zák. neúčinnou. K témuž výsledku dlužno dospěti i s toho stanoviska, že strany se sjednotily na písemnost trhové smlouvy a že smlouva písemně vyhotovena nebyla (§ 884, 886 obč. zák.). Tím odpadá zároveň každý nárok žalobcův na provisi, jež měla se platiti podle písemného prohlášení ze dne 7. března pouze za uskutečněný prodej. Žalobci nepřísluší ani dle §u 1155 obč. zák. odměna jeho přičinění přiměřená, poněvadž pro případ, že by darmo vynaložil námahu, písemným prohlášením nebyla ujednána a poněvadž žalobce jako sprostředkovatel není zaměstnancem, za mzdu zjednaným, jenž by se mohl na toto ustanovení odvolati, nýbrž má postavení samostatného podnikatele, takže nese zisk svých prací a nákladů, jsa odměňován pouze podle výsledku a nikoliv podle svého snažení. Jinak nelze úmluvu o provisi vyložiti, výklad tuto uvedený jest všeobecně obvyklým, pakli neodporují tomu zvláštní úmluvy mezi stranami. Smlouva taková má ráz smlouvy odvážné. Mimo to nesouhlasil by s písemným prohlášením o provisi názor, že se žalovaní zavázali ku placení provise i pro ten případ, že by jim statek zůstal. Podnět, proč žalovaný od koupě (od úmyslu k ní) ustoupil, jest bezvýznamným pro nárok žalobcův (§ 901 obč. zák.), žalovaní nebyli smlouvou o provisi nikterak vázáni k uzavření smlouvy trhové, mohli od toho úmyslu kdykoliv zase odstoupiti, aniž by se stali žalobci něčím povinni, leč že by tak byli učinili v úmyslu, způsobiti mu škodu (§ 1295 a násl. obč. zák.). Odpadá tedy i potřeba zjistiti, zda by byla spořitelna skutečně svou pohledávku vypověděla. Odvolací soud rozsudek potvrdil. Důvody: Žalobní nárok opírá se o smlouvu. Z té jde, že žalovaní do 5. dubna 1921 zmocnili žalobce ku prodeji jejich usedlosti za výslovně určenou cenu 1500000 Kč a že mu slíbili, dojde-li k prodeji, 20000 Kč za ztrátu času a provisi. Byla tedy smluvena odměna za sprostředkování. Že by žalobce byl sprostředkovatelem z povolání, sám netvrdí. Rovněž jde z přednesu stran, že tu nemůže býti řeči o smlouvě sprostředkovací dle zákona obchodního (čl. 66 až 84). Dlužno tedy vykládati sprostředkovatelskou smlouvu dle zákona občanského. Směrodatná jsou pravidla o smlouvě o práci (§ 1151 a násl.), poněvadž občanský zákonník nezná zvláštní sprostředkovací smlouvy. Hledíc k uvedené smlouvě nemá žalobce nároku na odměnu za sprostředkování, poněvadž při prodávání usedlosti nebylo ve smluvený čas docíleno smluvené kupní ceny 1500000 Kč, nýbrž 1175000 Kč. Nevyhověl-li žalobce smluvené podmínce, nemá nároku na smluvenou odměnu. Důvodně tedy zamítl prvý soud žalobní nárok. Žalobce za sporu učinil návrh eventuální, aby uznána byla požadovaná jím odměna za přiměřenou. Měl na mysli ustanovení §u 1152 obč. zák. V tomto případě však byla odměna smluvena výslovně a poněvadž § 1152 obč. zák. upravuje poměry právní, kde odměna nebyla vůbec smluvena, nemůže se žalobce s účinkem dovolávati §u 1152 obč. zák. Proto ani z tohoto důvodu nebylo žalobnímu nároku vyhověti. Třetí důvod, pro který nárok žalobcův jest neodůvodněný, jest ten, že podle zásad o smlouvě o práci (§ 1151 a násl. obč. zák.), jimiž se při výkladu smlouvy sprostředkovatelské říditi dlužno, odměna patří, když ke smlouvě kupní skutečně dojde. Že ke smlouvě mezi žalovanými a K-em nedošlo, prvý soud na základě bezvadně zjištěných skutečností dovodil. Právě tak správně odůvodnil prvý soud, proč žalobci nepřísluší odměna dle §u 1155 obč. zák.
Nejvyšší soud zrušil rozsudky obou nižších soudů a vrátil věc prvému soudu, by ji znovu projednal a rozhodl.
Důvody:
Nelze sdíleti názor nižších soudů, že žalobce nemá nároku na provisi vůbec, poněvadž při prodeji usedlosti nebylo docíleno 1500000 Kč. Žalobce nemá sice nároku na smluvenou odměnu 20000 Kč, poněvadž tato byla slíbena jen, prodá-li nemovitost za 1500000 Kč. Úmluvě o provisi nelze však přikládati ten smysl, že žalobce nemá míti nárok na odměnu vůbec, bude-li docílena cena menší; takového ustanovení úmluva neobsahuje. Žalovaní nebyli povinni sleviti z původně žádané kupní ceny, a, kdyby následkem toho nebylo došlo k dohodě s kupujícím, neměl by žalobce práva na odměnu. Když však s ceny slevili i činností žalobcovou pak k dohodě došlo, přísluší mu odměna dle §u 1152 obč. zák., ne sice umluvená, ovšem ale přiměřená, za předpokladu, o němž bude ještě řeč, totiž že není pravdou, že závazek kupitele Františka K-a z kupní smlouvy pominul bez zavinění žalovaných. Souhlasiti nelze ani s úsudkem nižších soudů, vyvozovaným ze znění úmluvy ze dne 14. dubna 1921, že žalovaní a František K. si vyhradili pro kupní smlouvu použíti formy písemné a že kupní smlouva byla podmíněna tím, že František K. dá poznamenati pořadí pro zbytek kupní ceny na své usedlosti v Ř., a že zaplatí dalších 250000 Kč. Ustanovení úmluvy ze dne 14. dubna 1921, že knihovní poznámka pořadí a splátka dalších 250000 Kč se ujednává jako podmínka uzavření písemné kupní smlouvy, nelze pokládati za výminku dle §u 696 obč. zák.; toto ustanovení jest jen určením časovým. Práva Františka K-a jako kupitele z kupní smlouvy nebyla učiněna závislá na budoucí nejisté události, na vymožení knihovní poznámky a složení splátky, tato práva příslušela mu na základě smlouvy do všech podrobností již dojednané; pouze vyhotovení písemné kupní smlouvy, jehož bylo třeba ku knihovnímu převodu práva vlastnického ke koupené nemovitosti, mělo býti oddáleno, až bude provedena poznámka pořadí a splacena další částka. Avšak dle úmluvy mezi žalovanými a Františkem K-em neměl tento zaplatiti celou kupní cenu hotově, nýbrž měl převzíti na srážku kupní ceny knihovní dluh asi 500000 Kč. Dle výpovědi Františka K-a, kterou nižší soudy pokládají za hodnověrnou, dozvěděl se tento od žalovaných, když chtěl umluvenou splátku 250000 Kč složiti, že knihovní věřitelka hrozí, že zmíněnou hypotekární pohledávku 500000 Kč vypoví, bude-li prodej uskutečněn, a, ježto by v tomto případě nebyl mohl nemovitost převzíti, dohodl se se žalovanými, že od kupu upustí. Hospodářským účelem ujednání, že kupitel převezme hypotekární břemena na srážku kupní ceny, bylo, umožniti kupiteli převzetí nemovitosti, aniž by musel část kupní ceny na knihovní dluhy připadající, hotově zaplatiti a nelze o tom pochybovati, že tato možnost měla pro kupujícího podstatný význam. Kdyby mu byl hypotekární dluh ihned po kupu vypovězen, byl by tím zmařen účel tohoto ujednání a byly by se předpoklady, z nichž strany vycházely, smlouvu ujednávajíce, bez jich zavinění podstatně změnily v neprospěch kupujícího. Za těchto okolností nebylo by dle §§ 914 a 936 obč. zák. bývalo lze žádati po kupujícím, by při smlouvě setrval a kupující právem uplatňoval, že tím byl jeho závazek zrušen. V důsledcích toho nebylo by pak také lze přiznati žalobci nárok na odměnu sprostředkování tohoto prodeje, když se bez zavinění stran smlouva stala bezúčinnou. Závisí tedy rozhodnutí sporu na tom, zda je pravdou, že hypotekární věřitelka hrozila, že svou pohledávku vypoví, bude-li nemovitost Františku K-ovi prodána. Jelikož důkazy o této okolnosti nebyly provedeny, bylo dle čís. 2 a 4 §u 503 c. ř. s. dovolání vyhověno a dle §u 510 c. ř. s. byla věc vrácena prvému soudu, by znova o ní jednal a ji rozhodl.

Citace:

Čís. 2275. Rozhodnutí nejvyššího soudu československé republiky ve věcech občanských. Praha: Právnické vydavatelství v Praze, 1925, svazek/ročník 5, s. 264-268.