NPD documents search: Váž. civ., 12 (1930), sv. 2

Čís. 9997.

Pokud byl nájem bytu a hospodářských stavení k provozování obchodu s dobytkem, a nikoliv pacht pozemků věcí hlavní ve smyslu § 1091 obč. zák.
(Rozh. ze dne 14. června 1930, Rv I 925/30.)
Žalovaný, obchodník s dobytkem, měl od žalobkyně v nájmu (pachtu) pozemky, byt a hospodářské budovy. Proti výpovědi z nájemního poměru namítl žalovaný, že se na nájemní poměr vztahuje zákon na ochranu nájemců. Procesní soud prvé stolice, přikloniv se k tomuto názoru, výpověď zrušil. Odvolací soud napadený rozsudek potvrdil.
Nejvyšší soud nevyhověl dovolání.
Důvody:
S dovolacím důvodem nesprávného právního posouzení není žalobkyně v právu. Jak sama uznává, závisí rozhodnutí sporu na rozřešení právní otázky, zda hlavním předmětem smlouvy ve smyslu poslední věty § 1091 obč. zák. byla stavení, či pozemky, či, poněvadž není sporu o tom, že žalovaný provozuje v najatém domě i obchod s dobytkem, i polní hospodářství, zda hlavním účelem nájmu bylo provozování té, či oné živnosti. Tuto otázku jest řešiti podle stavu, jaký byl při ujednávání smlouvy, a podle tehdy projevené vůle stran. Podle pachtovní smlouvy byly nemovitosti dány žalovanému, jenž byl již tehdy obchodníkem s dobytkem, do nájmu jako dva samostatné celky. Prvním byl čtyřpokojový byt v přízemí domu, dále dvůr se všemi kolem něho po- stavenými hospodářskými staveními, mezi nimiž jest vypočítána také porážka, při čemž bylo výslovně podotknuto, že dvůr a hospodářská stavení jsou zařízeny pro provozování obchodu s dobytkem, což se podle znalcova posudku srovnává se skutečným stavem, třebas se hospodářských stavení užívá také pro polní hospodářství. Za všechny tyto objekty byla smluvena roční činže 1700 Kč. Druhým celkem byly pozemky ve výměře 5 ha 50 a, z nichž byl ujednán pacht 600 Kč ročně. Mezi oběma celky bylo rozeznáváno i v dalších ustanoveních smlouvy. Kdežto byt, dvůr a hospodářská stavení neměla bytí podle čtvrtého odstavce smlouvy vůbec dána do podnájmu, byl podpacht pozemků vázán na zvláštní písemné povolení žalobkyně. Tato ustanovení smlouvy vylučují výklad hájený dovolatelkou, že hospodářská stavení byla pronajata jako příslušenství propachtovaných pozemků, tvoří s nimi hospodářský celek a společný předmět pachtů. Ze smlouvy plyne pravý opak. Proti pozemkům, jež mohly býti dány do pachtu také bez hospodářských stavení a jež po případě směl žalovaný dáti bez hospodářských stavení do podpachtu, stojí všechny ostatní pronajaté objekty jako samostatný celek určený k bydlení a k provozování obchodu s dobytkem. Poněvadž neměly býti předmětem hospodářské činnosti, nýbrž místem, kde se měla hospodářská činnost rozvíjeti, byla smlouva o nich smlouvou nájemní, a jen smlouva o pozemcích smlouvu pachtovní. Zcela neprávem dovolává se žalobkyně pro svůj výklad skutečnosti, že žalovaný obhospodařuje z hospodářských stavení kromě pozemků od ní pachtovaných ještě 3 ha 30 a dalších pozemků. Tato skutečnost nesvědčí pro ni, nýbrž proti ní. Hospodářská stavení bez pozemků mohou býti předmětem jen nájmu, nikoliv pachtu, třebas se jich má užívati a užívá k polnímu hospodářství. Předmětem pachtu mohou býti jen, když se dávají v nájem současně s pozemky buď jako jejich příslušenství neb podle poslední věty § 1091 obč. zák. Kdyby se z pronajatých hospodářských budov obhospodařovalo stejné, ba i větší množství pozemků, než se obhospodařuje nyní, ale pozemky nebyly pachtovány od žalobkyně, nebylo by pochybné, že hospodářské budovy jsou předmětem nájmu, podléhajícího zákonu o ochraně nájemníků. Spor o to, zda jde o nájem či o pacht, mohl vzniknouti jen tím, že stavby i pozemky byly žalovanému dány do nájmu společně, jedinou smlouvou, a zbývá rozhodnouti, zda hlavní věcí byl při tom stranám nájem místností, či pacht pozemků. Podle písemné pachtovní smlouvy samé by nájem místností převažoval, neboť nájemné za ně bylo smluveno na 2700 Kč, pacht z pozemků jenom na 600 Kč. Není však sporu o tom, že nerozdílnou částí smlouvy byla také úmluva z téhož dne o dodávání zemědělských plodin a výrobků za smluvené levné ceny, čímž byla podle znalcova posudku úhrnná činže 3300 Kč zvýšena na 7530 Kč. Pro úsudek, že, toto zvýšení činže o 4230 Kč připadá jen na pacht pozemků, neposkytují ani úmluva sama, ani zjištění nižších soudů opory, naopak jsou strany za jedno v tom, že smlouva o nájmu a o pachtu jest smlouvou jednotnou, což by nasvědčovalo, že ujednáním o přenechání plodin pod tržní cenou měla býti smluvená činže 2700 Kč a 600 Kč zvýšena u obou celků stejným poměrem. Rozhodujícím však jest i tu posudek znalcův a na něm spočívající, nenapadené zjištění procesního soudu, že přiměřeným pachtem za pozemky bylo 500—700 Kč, průměrně 600 Kč za hektar. Z celkové činže 7530 Kč připadá tedy na pozemky jako předmět pachtu 3300 Kč, na stavení jako předmět nájmu 4230 Kč. Nebyl tedy pacht pozemků, nýbrž nájem bytu a hospodářských stavení za účelem provozování obchodu s dobytkem věcí hlavní, a byla smlouva nižšími soudy právem uznána za smlouvu nájemní. Rozhodnutí nižších soudů, že smlouva jest chráněna zákonem o ochraně nájemníků a může býti vypověděna jen se svolením soudu, musilo býti potvrzeno.

Citace:

Čís. 9997. Rozhodnutí nejvyššího soudu československé republiky ve věcech občanských. Praha: Právnické vydavatelství JUDr. V. Tomsa v Praze, 1930, svazek/ročník 12/2, s. 73-75.