NPD documents search: Boh. adm., 17 (1935), sv. 1

Čís. 6564.

Ochrana nájemců.
Omluva za platnosti zákona ze dne 26. března 1925, čís. 48 sb. z. а п., o jednorázovém příspěvku nájemníka pronajímateli na dřívější investice, jest vzhledem k §u 20 (2) zák. nicotnou.
(Rozh. ze dne 9. prosince 1926, Rv 2 743/26.)
Úmluvou ze dne 26. září 1925 zavázal se žalobce (nový nájemník) žalované (pronajímatelce) zaplatiti 3500 Kč jako příspěvek na provedené investice v domě a peníz ten zaplatil. Žalobě, jíž domáhal se vzhledem k §u 20 (2) zák. ze dne 26. března 1925, čís. 48 sb. z. a n. žalobce na žalované zaplacení oněch 3500 Kč, bylo vyhověno soudy všech tří stolic, Nejvyšším soudem z těchto
důvodů: Žalovaná přednesla v první stolici toliko, že žalobce zaplatil jí 3500 Kč »na investice« a že nezaplatil této částky jako úplaty ve smyslu §u 20 zákona o ochr. náj. Nic jiného žalovaná nepřednesla, takže jest odvolací soud v plném souhlasu se spisy, praví-li, že žalovaná netvrdila, že tu byly předpoklady §u 12 (2) čís. 4 a (6) zák. o ochr. náj. Nesouhlasí-li dovolatelka s citací zmíněných zákonných předpisů a míní-li, že tu přichází v úvahu § 12 (3) zák. o ochr. náj., není to rozpor skutkového předpokladu se spisy, nýbrž nejvýše nesprávné právní posouzení věci. Ale ani tento důvod není opodstatněn. Podle skutkových zjištění nižších soudů žádala žalovaná na žalobci při pronajímání bytu dne 26. září 1925 kromě ročního nájemného 6000 Kč a kromě roční paušální částky za používání ústředního topení 3000 Kč a osobní zdviže 1800 Kč také ještě příspěvek na provedené v domě investice v částce 6000 Kč; tolik žalobce nechtěl zaplatiti, načež se strany dohodly na částce 3500 Kč na investice, kterou žalobce hned zaplatil, neptav se, o jaké investice jde a neobdržev specifikace investic. Nešlo o investice do pronajatého bytu, nýbrž do celého domu (za ústřední topení, zdviž, opravu střechy a opravu domu). Podle příl. 2 byly některé z investic na zdviž provedeny až po pronájmu v době od 31. prosince 1925 do 28. května 1926 nákladem 6687 Kč 96 h, ale tato okolnost nemá zde významu. Rovněž bez významu jest pro tento spor okolnost, že smírem, který byl mezi stranami později uzavřen, dohodly se na snížení nájemného (3000 Kč ročně) a na nižších paušálních ročních úplatách za používání ústředního topení a zdviže (celkem 3500 Kč), neboť tento smír nedotkl se zaplaceného příspěvku na investice. Nelze sice souhlasiti s odvolacím soudem, že jest tu použiti předpisu §u 20 (1) zák. o ochr. náj., neboť na místě jest tu předpis §u 20 (2) cit. zák., jehož použil první soud a jímž jest nárok žalobní odůvodněn. Předpis §u 20 (1) zák. ze dne 26. března 1925, čís. 48 sb. z. a n. prohlašuje totiž za neplatné dohody: a) o nájemném, b) o úplatě za užívání zařízení bytu, с) o úplatě za jiná smluvená plnění, pokud smluvené nájemné nebo jiná úplata odporují ustanovením tohoto zákona, nebo pokud budou jinak upraveny soudem. O žádný z těchto případů zde nejde, ani o případ c), při kterém zákon má na mysli jiná vzájemná plnění pronajímatelova za zvláštní úplatu (srv. § 13 zák. o ochr. náj.). V tomto případě šlo o jednorázový příspěvek nového nájemníka na náklady dřívějších investic. Dohoda o tomto příspěvku jest zapovězena a tudíž nicotná podle §u 20 (2) zák. o ochr. náj. Tento předpis zapovídá totiž mimo jiné také veškerá právní jednání, kterými pronajímatel dává si poskytnouti něco za to, že pronajímá byt. V souzeném případě dala si pronajímatelka poskytnouti při uzavření nájemní smlouvy mimo nájemné a úplatu za používání ústředního topení a osobní zdviže, tedy za vzájemné plnění, také za to, že byt pronajala, ještě paušální příspěvek 3500 Kč na dřívější investice. Protože dovolání zastává názor, že byla pronajímatelka oprávněna takový příspěvek žádati podle §u 12 zák. o ochr. náj. a že prý zákon v odst. (1) §u 12 takovou dohodu připouští, nutno tento názor vyvrátiti. Nový zákon o ochraně nájemníků čís. 48/1925 sb. z. a n. obsahuje v §u 12 velmi podstatné změny proti dřívějšímu právu, které záležejí v likvidaci onoho ustanovení posavadních zákonů, podle něhož mohl vlastník domu přesunouti náklad spojený s opravami nebo obnovami domu na nájemníky (důvodová zpráva к vládnímu návrhu tisk 5091). Příspěvek na budoucí náklady na opravy a obnovy nelze již od nájemníků podle §u 12 (7) cit. zák. od 1. dubna 1925 vůbec požadovati. Příspěvky za minulé takové investice (a to jest souzený případ) lze podle §u 12 (2) čís. 4 cit. zák. požadovali jen, jestliže před účinností zákona, to jest před 1. dubnem 1925; a) strany se o zvýšení nájemného z tohoto důvodu dohodly, b) soud právoplatně zvýšení připustil, c) nebo aspoň byl již u soudu podán návrh na rozhodnutí o přípustnosti zvýšení nájemného z tohoto důvodu. Nic takového se v tomto případě nestalo (žalobkyně aspoň nic takového netvrdila), naopak stala se dohoda o jednorázovém příspěvku na dřívější investice až za platnosti nového zákona t. j. až 26. září 1925 a proti jeho předpisům. Tato úmluva jest podle §u 20 (2) cit. zák. zapovězena a nicotná, takže byl nájemník oprávněn, by podle §u 20 (3) cit. zák. požadoval zpět, co z tohoto důvodu plnil, i se zákonnými úroky.

Citace:

Č. 11786. Sbírka nálezů Nejvyššího správního soudu ve věcech administrativních. Praha: JUDr. V. Tomsa, právnické vydavatelství, 1936, svazek/ročník 17/1, s. 622-624.