NPD documents search: Soudní síň, 3 (1926)

— Čís. 7466 —
Čís. 7466.

Ochrana nájemců (zákon ze dne 26. března 1925, čís. 48 sb. z. a n.).
Přenechal-li nájemce najaté obchodní místnosti k dalšímu samostatnému provozování zavedeného již obchodu na delší dobu za provisi z obratu v zaručené nejmenší měsíční výši, vztahuje se na úmluvu předpis § 20 (1) zák. — Čís. 7466 —
Okolnost, že nájemník bydlí jinde, jest předpokladem důvodu výpovědi podle § 1 (2) čís. 7 zák. pouze v tom případě, dal-li nájemník do podnájmu pouze část bytu, nikoliv však byla-li dána do podnájmu celá obchodní místnost (celý byt). Podnájemní smlouva bez svolení majitele domu není sice neplatnou, avšak majitel domu jest oprávněn vypověděti nájem. Nesouhlasil-li majitel domu s podnájmem obchodní místnosti, byl podnájemník oprávněn odstoupiti od úmluvy s nájemcem (§ 932 obč. zák.), jíž mu tento přenechal obchodní místnost za provisi z obratu.
(Rozh. ze dne 3. listopadu 1927, R II 344/27.)
Žalobkyně, nájemkyně obchodní místnosti, ponechala žalovanému obchodní místnost, v níž měl žalovaný prodávati své zboží, avšak pod dosavadní firmou Eliáše K. a to tak, že žalobkyně byla oprávněna ne však povinna do místnosti choditi a za to měla žalobkyně obdržeti odměnu ve formě provise 5% z obratu, avšak při nejmenším 36 000 Kč ročně bez ohledu na celkový roční obrat. V tomto obchodu měl žalovaný povinnost odprodati zboží z pozůstalosti po Eliáši K-ovi a útržek odvésti žalobkyni. Odměna měla se vypláceti měsíčně a konto provise po 3 000 Kč a žalovaný byl oprávněn dáti žalobkyni kdykoliv každého 1. měsíce tříměsíční výpověď. Žalobu o zaplacení odměny za tři měsíce procesní soud prvé stolice zamítl. Důvody: Šlo tu o zastřenou smlouvu podnájemní celé obchodní místnosti bez souhlasu majitele domu Alexandra K-a, který své svolení k tomu odpírá, jak svědectvím jeho zjištěno. K platnosti takové smlouvy jest však třeba podle § 1 (2) čís. 7 zákona čís. 48/25 svolení majitele domu, jinak může smlouvu nájemní vypověděti nájemci, čímž by musel býti dotčen i podnájemník, t. j. žalovaný. Nehledíc však ani k tomu, dává si žalobkyně smlouvou poskytovati ve formě provise za přenechání obchodního lokálu měsíčně při nejmenším 3 000 Kč, což jest § 20 zákona zakázáno, a smlouva taková jest tudíž protizákonná a ve smyslu § 879 obč. zák. neplatná. V důsledku toho nemůže žalobkyně požadovati takové zákonem nedovolené plnění (v tom smyslu i nález nejvyššího soudu čís. sb. n. s. 4081 a 4617). Odvolací soud zrušil napadený rozsudek a vrátil věc prvému soudu, by, vyčkaje pravomoci, řízení doplnil a znovu rozhodl.
Nejvyšší soud zrušil napadené usnesení a vrátil věc odvolacímu soudu k novému rozhodnutí.
Důvody:
Odvolací soud souhlasí s procesním soudem, že, kdyby smlouva byla zastřenou smlouvou podnájemní, nebyl by žalobní nárok pro nicotnost úmluvy podle § 20 (2) zákona o ochraně nájemníků po právu, ale jest názoru, že ujednání nebylo smlouvou podnájemní, nýbrž úplatnou smlouvou zvláštního druhu, blížící se smlouvě společenské, že proto nelze se — Čís. 7466 —
dovolávati předpisů zákona o ochraně nájemníků a neobstojí důvod, z kterého byla žaloba zamítnuta prvým soudem, a že jest nutno jednati o dalších obranách žalované firmy. Stížnosti žalované strany do tohoto rozhodnutí nelze upříti důvodnost. Kdyby byl správným názor odvolacího soudu, mohl by zákon o ochraně nájemníků býti kdykoliv učiněn bezúčinným prostým ujednáním vedlejších plnění a vzájemných plnění, což by odporovalo jak úmyslu zákonodárce, by bylo znemožněno vykořisťovati bytovou nouzi, tak i doslovu zákona. V této příčině dostačuje poukaz na ustanovení § 7 zákona, že se jeho předpisy vztahují také na pachtovní smlouvy o provozování živností v najatých místnostech, neboť sporná úmluva vykazuje všechny znaky takového pachtu, smluvená provise měla býti společnou úplatou za přenechání zavedené živnosti k samostatnému provozování i za přenechání najatých místností za účelem tohoto dalšího provozování, neboli pachtovným i podnájemným. Jako však nelze souhlasiti s právním předpokladem odvolacího soudu, že předpisy zákona o ochraně nájemníků nemají významu pro souzený případ, nelze přisvědčiti ani jeho názoru, že, kdyby ujednání stran bylo zastřenou podnájemní smlouvou, byla by úmluva o placení provise nejméně 3 000 Kč měsíčně podle § 20 druhý odstavec zmíněného zákona zapovězenou a proto neplatnou. Tento zákonný předpis vztahuje se na plnění smluvená za postoupení bytu nebo v souvislosti s ním mimo vlastní nájemné nebo podnájemné a prohlašuje taková ujednání za zapovězená. Na nájemné, po případě pachtovné podle § 7, jímž byla smluvená provise, nevztahuje se druhý, nýbrž první odstavec § 20, ten pak prohlašuje úmluvy o něm za neplatné jenom potud, pokud jeho výše odporuje ustanovením zákona, tedy zvláště §§ 13 a 16, neb pokud bude jinak upravena rozhodnutím soudu podle § 22. Závisí-li rozhodnutí sporu o zaplacení nájemného na tom, zda smluvená úplata jest zákonná nebo přiměřená, má řízení podle § 25 býti přerušeno a vyžádáno rozhodnutí nesporného soudce, pověřeného v §§ 21—24 upravením výše úplaty. V souzeném případě nebylo ani ku přerušení sporu, ani ku přímému rozhodování o přiměřenosti smluvené provise důvodu, neboť žalovaná strana nenamítala, že byla nepřiměřená, a ani přednes stran ani ostatní výsledky jednání nezavdaly příčiny k podezření, že se smlouva příčí donucovacím předpisům zákona. Na základě § 20 zákona o ochraně nájemníků nemůže býti proto žaloba zamítnuta. Za to dovolává se první soud právem ustanovení § 1 (2) čís. 7 téhož zákona, ač nelze souhlasiti s jeho právním hlediskem a odůvodněním. Podle tohoto předpisu jest důležitým důvodem, opravňujícím majitele domu k výpovědi nájemní smlouvy, dal-li nájemník bez jeho svolení do podnájmu celý byt, nebo sice jenom část bytu, ale sám bydlí trvale jinde. Názor odvolacího soudu, že předpokladem tohoto důvodu výpovědi jest vždy, by nájemník bydlil trvale jinde, což o žalobkyni nebylo tvrzeno, příčí se zřejmě doslovu zákona, podle něhož se tato další podmínka vyžaduje jenom, když nájemník dá do podnájmu část bytu. V souzeném případě byla podle srovnalého přednesu stran předmětem nájmu obchodní místnost, a ta byla přenechána žalované firmě celá. V tom ovšem dlužno přisvědčiti odvolacímu soudu, — Čís. 7467 —
že podnájemní smlouva beze svolení vlastníka není neplatnou, jak míní soud procesní, nezáleží však na neplatnosti smlouvy, nýbrž na tom, zda majitel domu může žalobkyni pro ujednání se žalovanou firmou obchodní místnosti vypověděti. Na tuto otázku musí býti odpověděno kladně, poněvadž první soud zjistil, že majitel domu odepírá svolení k přenechání najatých obchodních místností, a toto skutkové zjištění nebylo napadeno. Když tomu tak, není žalobkyni možno, by zaručila žalované firmě užívání přenechaných místností na smluvenou dobu. Tato záruka byla samozřejmou podstatnou podmínkou smlouvy. Zamýšlené převzetí obchodu na pět po případě deset let vyžadovalo kromě jiných výdajů také, jak prohlásil sám zástupce žalobkyně hned při ujednávání smlouvy, přiměřené opravy a adaptování místností, žalobkyně nemohla však předpokládati, že by žalovaná firma byla ochotna je provésti, nebude-li bezpečna, že bude moci místností užívati po celou smluvní dobu aspoň pěti let. Když se ukázalo, že majitel domu s přenecháním obchodu nesouhlasí a může prostou výpovědí nájmu znemožniti kdykoliv dodržení smlouvy na straně žalobkyně, byla žalovaná strana oprávněna odstoupiti od smlouvy (§ 932 obč. zák.), což podle dopisu z 1. července 1926 také učinila. Tříměsíční výpověď byla týmž dopisem dána bez prejudice pro tento spor. Při správném právním posouzení věci dostačují tudíž již výsledky dosavadního jednání к rozhodnutí rozepře, a není třeba doplnění nařízeného odvolacím soudem.

Citace:

č. 7466. Rozhodnutí nejvyššího soudu československé republiky ve věcech občanských. Praha: Právnické vydavatelství v Praze, 1928, svazek/ročník 9/2, s. 412-415.