NPD documents search: Boh. adm., 17 (1935), sv. 2

Čís. 16473.

Jestliže bylo ujednáno, že se kupitel pozemku zavazuje zaplatiti kupní cenu bezpodmínečně do přesně stanovené lhůty, že si prodatel vyhrazuje vlastnictví k prodanému pozemku do úplného zaplacení kupní ceny a že teprve poté má býti sepsána řádná kupní smlouva způsobilá k vkladu do pozemkové knihy, není kupitel oprávněn odepříti zaplacení kupní ceny ani tehdy, kdyby prodatel se své strany nesplnil vzájemné své povinnosti vůči kupiteli, ledaže by toto vzájemné plnění bylo ohroženo špatnými majetkovými poměry prodatelovými.
Nedodržel-li kupitel převzatý závazek, je prodatel oprávněn podle ujednání odstoupiti od smlouvy a požadovati, aby kupitel vyklidil pozemek a odevzdal mu jej do držby, třebaže byl pozemek se svolením prodatelovým již zastavěn.
(Rozh. ze dne 9. listopadu 1937, Rv I 2012/37.)
Srov. rozh. č. 14345, 8034 Sb. n. s.
Žalobce se na žalovaných domáhá žalobou, aby vyklidili rukou společnou a nedílnou pozemkové parcely č. kat. 1039 a 1040/2 v P. do 8 dnů a žalobci je odevzdali. Soud prvé stolice zamítl žalobu. Odvolací soud uznal podle žaloby. Důvody: Soud prvé stolice zamítl žalobu proto, že žalobce nemá podle § 418 obč. zák. práva žádati vyklizení pozemkových částic, o něž ve sporu jde. Podle odvolacího soudu však soud prvé stolice posoudil věc nesprávně po právní stránce. Prvý soud sám správně zjistil, že trhovou smlouvou ze dne 15. dubna 1935 koupili žalovaní sporné částice uvedených pozemků za 7820 Kč se závazkem platiti z této ceny úroky od 1. dubna 1935 a pod podmínkou, že zaplatí kupní cenu do tří měsíců ode dne, kdy byla sepsána kupní smlouva, dále že bylo ujednáno, že bude teprve po zaplacení kupní ceny s příslušenstvím sepsána řádná kupní smlouva u notáře a že se žalovaní zavazují přesně dodržeti platební lhůtu, že žalobci jest vyhrazeno vlastnické právo až do úplného zaplacení a že mu přísluší tehda, kdyby žalování nesplnili svůj platební závazek v řečené lhůtě, buď trvati na kupní smlouvě, nebo od ní odstoupiti, že žalovaní jsou pak povinni pozemek ihned žalobci vrátiti a žalobce jest oprávněn pozemek dále prodati. V tom, že žalobce trpěl, aby žalovaní započali se zastavěním pozemku jim prodaného, nelze spatřovati žalobcovo vzdání se nároku na zaplacení kupní ceny ve smluvené lhůtě a na oprávnění odstoupiti od smlouvy, nesplní-li žalovaní svůj platební závazek v oné lhůtě, nýbrž jest spíše míti za to, že zaplacení kupní ceny podle ujednané dohody bylo podmínkou pro to, že dojde vůbec ke smlouvě, a že teprve poté bude možno provésti i právní odevzdání nemovitosti žalovaným. Námitkou, že žalobce neprovedl parcelaci pozemků a že neodevzdal pozemek žalovaným do jejich právní držby, není se proto potřebí zabývati. Žalovaní nejsou oprávněni odpírati žalobci zaplacení kupní ceny, ježto právě její zaplacení bylo předpokladem, že teprve poté bude provedeno vše, co je nutné k odevzdání pozemků do vlastnictví žalovaných. Teprve po splnění závazků, jež vyplývají z dohody o kupu, se své strany, mohli žalovaní žádati na žalobci, aby též on vyhověl svým závazkům, aby žalovaní mohli převzíti své pozemky do právní držby. Z toho, co uvedeno, vyplývá, že žalovaní neprávem odepřeli zaplacení kupní ceny ve smluvené lhůtě a že žalobce jest oprávněn, aby podle ujednání odstoupil od kupní smlouvy, t. j. aby žádal od žalovaných vyklizení a odevzdání odprodaných jim pozemkových částic. Ustanovení § 418 obč. zák. nelze užíti v souzené věci, ježto tu platí především ujednání smluvců, a řečený předpis upravuje právní poměry teprve tehda, jestliže smluvci nic neujednali. I když tudíž žalovaní započali se zamýšlenou stavbou se svolením žalobcovým nebo dokonce na jeho přání, nelze je pokládati za poctivé stavebníky ve smyslu § 418 obč. zák. potud, že přece musili věděti, že budou musit podle smlouvy vrátiti pozemky žalobci, jestliže nedodrží smluvenou lhůtu stanovenou pro zaplacení kupní ceny a žalobce se rozhodne užíti svého práva odstoupiti od smlouvy. Je proto odvolání důvodné a bylo mu již podle toho, co vyloženo, vyhověti a žalobu zamítnuti.
Nejvyšší soud nevyhověl dovolání.
Důvody:
V souzeném sporu žalovaní sami namítali, že se o koupených pozemcích a provedení stavby na nich se žalobcem dohodli a že dokonce žalobce naléhal na to, aby se stavbou začli ještě před povolením parcelace pozemků. Došlo tudíž mezi vlastníkem pozemku a stavebníky o pozemku a o stavbě k předchozí dohodě, takže v souzeném případě nelze užíti § 418 obč. zák. (srov. rozh. č. 14345 Sb. n. s.). Jde proto jen o řešení otázky, zda byli žalovaní oprávněni odepříti zaplacení kupní ceny, pokud nebyla provedena parcelace koupených pozemků. Neprávem vytýkají dovolatelé v této otázce odvolacímu soudu vadnost řízení a rozpor se spisy. Pro posouzení splatnosti kupní ceny je rozhodující obsah písemné smlouvy ze dne 15. dubna 1935, podle níž se žalovaní bezpodmínečně zavázali zaplatiti kupní cenu do tří měsíců ode dne, kdy dotčená dohoda byla sepsána. Řádná kupní smlouva, umožňující nabytí knihovního vlastnictví, měla býti podle řečené dohody sepsána teprve po zaplacení kupní ceny. I kdyby byl žalobce vůči žalovanými převzal závazek, že se postará o parcelaci prodaných pozemků, nebyl tím závazek žalovaných k zaplacení kupní ceny v přesně dojednané lhůtě dotčen, když žalovaní — jak připouštějí — koupené pozemky před jejich parcelací do faktické držby převzali a dokonce na nich prováděli novostavbu. Žalovaní neodepřeli také zaplacení kupní ceny proto, že byla podmínkou její splatnosti předcházející parcelace koupených pozemků, nýbrž proto, že žalobce nesplnil závazek k právnímu odevzdání (»Verpflichtung zur rechtlichen Uebergabe) dotčených pozemků. Toto stanovisko by bylo oprávněné, kdyby byli smluvci o splatnosti kupní ceny nic nedojednali, neboť tu by byla závisela splatnost kupní ceny na řádném odevzdání koupené věci (§§ 1061, 1062 obč. zák.). Žalovaní se však zavázali zapraviti kupní cenu v přesně určené lhůtě, žalobce si vyhradil až do úplného zaplacení vlastnictví k prodaným pozemkům a také sepsání řádné kupní smlouvy notářem bylo vyhrazeno až po zaplacení kupní ceny. Žalovaní nemohou odpírali zaplacení kupní ceny podle §§ 1066, 1052 obč. zák., neboť by bylo předpokladem užití řečeného zákonného předpisu, že by vzájemné plnění se strany žalobcovy bylo ohroženo jeho špatnými majetkovými poměry; takové ohrožení však žalovaní netvrdili. Za toho stavu věci nemá význam otázka, zda a jakým způsobem se provádí parcelace pozemků podle katastrálního zákona č. 177/1927 Sb. z. a n., a zda a pokud je závislé udělení stavebního povolení na parcelaci stavebního pozemku.

Citace:

Čís. 16473. Rozhodnutí nejvyššího soudu československé republiky ve věcech občanských. Praha: JUDr. V. Tomsa, právnické vydavatelství, 1938, svazek/ročník 19/2, s. 543-545.