Čís. 7058.

Nabyvatel pronajaté věci, ať již byla pronajata samostatně nebo ve spojení s jinými věcmi, jest za všech okolností oprávněn dáti nájemníkovi výpověď bez zřetele na ostatní obsah smlouvy nájemce s prodatelem a nájemce (pachtýř) předmětu později z části prodaného musí po náležité výpovědi nového držitele prodané části tomuto ustoupiti, není-li jeho nájemní právo zapsáno do veřejné knihy. Má ovšem právo žádati od prodatele (pronajimatele) úplné zadostiučinění za utrpěnou škodu a ušlý zisk.
(Rozh. ze dne 17. května 1927, R I 293/27.)
Žalovaný měl v pachtu mlýn se strojovým zařízením, pilu a pozemky ve výměře přes 4 ha. Mlýn a pilu koupil od propachtovatele žalobce a dal z nich žalovanému výpověď. K námitkám žalovaného procesní soud prvé stolice výpověď zrušil. Odvolací soud zrušil napadený rozsudek a vrátil věc prvému soudu, by, vyčkaje pravomoci, dále jednal a znovu rozhodl. Důvody: Soud prvé stolice vůbec neřešil otázku, zda jde o věc spadající pod ustanovení zákona o ochraně nájemníků, jak mimo jiné v námitkách se tvrdí, ačkoliv bez rozřešení této námitky nemohl vůbec ve sporu jednati. Poněvadž však strana žalovaná sama již v námitkách mluví o smlouvě pachtovní, jejímž předmětem jsou kromě mlýna se zařízením strojovým a pily také pozemky ve výměře přes 4 ha, dlužno uznati, že jde o poměr pachtovní, pro nějž neplatí předpisy zákona o ochraně nájemníků. Soud prvé stolice zrušil výpověď, jsa toho názoru, že vypověděti možno smlouvu pachtovní pouze co do celého předmětu smlouvy, nikoli také co do jeho části a podle přednesu stran je nesporno, že žalovaná strana smlouvou pachtovní ze dne 6. června 1922 a dodatku k ni ze dne 7. června 1923 kromě nemovitostí ve výpovědi uvedených spachtovala ještě jiné nemovitosti, uvedené v dodatku ze dne 7. června 1923 ve výměře přes 4 ha. Soud odvolací nepokládá názor prvého soudu za správný. Žalovaná strana sice tvrdí, že smlouvou stanoveno bylo jednotné pachtovné z celého předmětu pachtu 10000 Kč ročně; tato okolnost, nehledíc k tomu, že nebyla v první stolici ani doznána ani jinak prokázána, nemůže býti rozhodnou při řešení tohoto sporu vzhledem k ustanovení §§ 1105 a 1108 obč. zák. Jinak nelze podle názoru soudu odvolacího právo § 1120 obč. zák. kupiteli poskytnuté omezovati jen na případy, kde kupitel nabude celé propachtované nemovitosti a upírati právo to kupiteli, který koupí jen části předmětu pachtu. Dlužno tu rozeznávati: jsou-li jednotlivé částí předmětu pachtu celkem tak nedílnými nebo na sobě tak — Čís. 7058 —
841
závislými, že nelze jednotlivých částí bez druhých řádně užívati, neb aspoň užívání jedné části bez druhé by bylo značně stiženo a z toho důvodu také kupitel mohl při náležité pozornosti souvislost nemovitostí těch při koupi poznati, nebude lze kupiteli přiznati právo na výpověď z pachtu ukoupené části. Dlužno však právo výpovědi podle § 1120 obč. zák. přiznati kupiteli, jsou-li předmětem pachtu nemovitosti, které prokazatelně mohou jednotlivě samostatně bez druhých byti obhospodařovány, anižby z toho, že pachtýř nemůže všech dohromady užívati, vzcházela mu značná újma. Pouhé stižení hospodaření na nemovitostech ostatních zde rozhodovati nemůže a pachtýř může pouze žádati podle §1120 obč. zák. náhradu újmy z toho vzcházející na propachtovateli. Zde zůstala otázka ta spornou a soud při svém názoru na věc se s otázkou tou vůbec nezabýval. Je třeba ve směru tom zjistiti jednak vůli stran při uzavírání smlouvy projevenou, jednak uvážiti vztahy nemovitostí, jež nejsou předmětem výpovědi k oněm, na něž se výpověď vztahuje, při čemž dlužno také přihlížeti k obsahu písemné smlouvy pachtovní, jež soudu prvé stolice nebyla vůbec předložena.
Nejvyšší soud zrušil napadené usnesení a uložil soudu druhé stolice, by o odvolání žalobce znovu jednal a rozhodl.
Důvody:
Lze přisvědčiti názoru odvolacího soudu, že tu jde o poměr pachtovní, pro nějž neplatí předpisy zákona o ochraně nájemníků, kdyžtě žalovaní v první stolici ani netvrdili, že jde o pachtovní smlouvu, týkající se provozování živnosti v najatých místnostech. Avšak nejvyšší soud nesdílí názor odvolacího soudu, že lze odepříti kupiteli právo k výpovědi podle § 1120 obč. zák., když jednotlivé části předmětu pachtu jsou celkem tak nedílným, nebo na sobě tak závislým, že nelze jednotlivé části bez druhých řádně užívati, neb aspoň užívání jedné části bez druhé by bylo značně stiženo, a z toho důvodu také kupitel mohl při náležité pozornosti souvislost nemovitostí těch při koupi poznati. Zákon v § 1120 obč. zák. nerozeznává, zda kupitel nabyl celé prodatelem třetí osobě pronajaté věci či jen její části a v jakém právním nebo hospodářském poměru tato část je k ostatní neprodané části pronajaté věci. Nelze proto ve příčině té do zákona vnášeti proti jeho doslovu onen rozdíl, nýbrž nutno přestátí na názoru, že nabyvatel pronajaté věci, ať již byla pronajata samostatně nebo ve spojitosti s jinými věcmi, za všech okolností je oprávněn dáti nájemníkovi výpověď bez zřetele na ostatní obsah smlouvy tohoto s prodatelem a že nájemce předmětu později z části prodaného (pachtýř) musí po náležité výpovědi nového držitele prodané části tomuto ustoupiti, není-li jeho nájemní právo zapsáno do veřejné knihy. Ovšem platí vše to bez újmy jeho práva, žádati od prodatele (pronajímatele) úplné zadostiučinění za utrpěnou škodu a ušlý zisk. Ježto tedy právní názor, z něhož odvolací soud zrušil prvý rozsudek, neobstojí, je na něm, by sám o odvolání znova rozhodl.

Citace:

Čís. 7058. Rozhodnutí nejvyššího soudu československé republiky ve věcech občanských. Praha: Právnické vydavatelství v Praze, 1928, svazek/ročník 9/1, s. 866-867.