Čís. 14765.

K výkladu § 916 obč. zák. a § 20 odst. 2 zák. čís. 48/25 Sb. z. a n.
Bylo-li nájemné předem na smluvenou nájemní dobu zaplacené skryto pod označením »stavebního příspěvku« z důvodů úspory činžovní daně a dávky, jde o jednání na oko podle § 916 obč. zák.; úplatu tuto jest posuzovati podle pravé povahy její jako nájemné a nikoliv jako zakázanou úplatu danou za pronajetí bytu mimo nájemné.
(Rozh. ze dne 6. prosince 1935, Rv I 1991/33.) Podle přednesu žaloby najal žalobce od žalované byt, když před tím na základě dohody se žalovanou složil jako stavební příspěvek zažalovanou částku. Složení této částky bylo podmínkou pronajetí bytu žalovanou. Dovolávaje se předpisu § 20 zák. na ochr. náj. čís. 44/28 sb. z. a n. žádá žalobou na žalované vrácení této částky, již pokládá v podstatě za odstupné za pronájem bytu. Prvý soud žalobu zamítl. Odvolací soud uznal podle žaloby. Důvody: Jestliže napadený rozsudek v důvodech praví, že korespondence stran dává dostatečně vysvětlení o tom, co bylo jejich úmyslem, nutno mu zajisté přisvědčiti, nemožno však souhlasiti se závěrečnými vývody, které první soud činí po právních a hospodářských úvahách z toho, že vlastně složených 16009 Kč ničím jiným nemělo býti než předem zaplacenou činží. Neboť prý nutno uvážiti, že žalobce sám se nabídl platiti 600 Kč na měsíční činži, že žalovaná však žádala pouze 160 Kč, třebas jest soudu známo, že v L. takový byt stojí měsíčně 500—600 Kč. Žalované jednalo se právě o to, aby měla v ruce ihned částku, aby mohla při nejmenším částečně krýti stavební náklady, které nebyly právě nepatrné a pročež činži rozdělila, a sice v nízkou měsíční částku označenou jako činže a v t. zv. stavební příspěvek v částce 16000 Kč, který měl býti ihned složen. Avšak z písemností, jež svědčí o vyjednávání mezi stranami a o jejich výsledků, jde právě opak najevo. O nějaké činži předem nelze se v nich ničeho dočisti a není v nich nejmenší zmínky o tom, že rozdělení z daňových důvodů by se mělo tak provésti, třebas to žalobci bez dalšího mohlo býti svěřeno. Avšak již proto jest na snadě mysliti na skutečný stavební příspěvek, poněvadž žalovaná měla skutečně značné stavební výlohy. Jestliže však první soudce míní, že žádaná činže jest příliš nízká, nutno naproti tomu míti na mysli, že žalovaná měla v moci žádati činži vyšší a nebylo nutno mluviti o stavebním příspěvku. Není správné, že žalobce se nabídl platiti 600 Kč na činži, jež od něho vůbec nebyla žádána v takové výši, nýbrž námitku učinil pouze proto, aby mohl žádaný stavební příspěvek snadněji platiti. Avšak § 20 zák. ze dne 26. března 1925, za jehož platnosti nájemní smlouva byla uzavřena, zakazuje každé právní jednání, kterým si pronajímatel kromě činže dává za to, že pronajímá byt, ještě něco poskytnouti. Zakazuje to také tehdy, když v daném případě snad nebylo zamýšleno využíti nouze najímatelovy, poněvadž chce již i možnost k tomu vyloučiti. Jestliže předložená korespondence se důkladně pročítá, nedá se zde vůbec mysliti na nějaké placení činže předem. Žalovaná přece kladla nejprve jako podmínku pro přenechání bytu požadavek, aby žalobce odkoupil od ní starý nábytek a teprve potom, když s tím nepronikla, žádala stavební příspěvek, tedy zase něco kromě umluvené činže. Žalobce byl ochoten jej zaplatiti, aby obdržel byt, prohlásil však, že jej nemůže zaplatiti najednou a jenom proto učinil návrh zaplatiti jej ve formě vyšší činže, to však neznamená, že by se byl nabídl platiti měsíční činži 160 Kč o sobě a bez ohledu na žádaný stavební příspěvek. Že žalovaná velmi dobře věděla, o co šlo, jde též najevo z dopisu plnomocníka žalované svědka T-a, v němž tento bez poukazu na nízkou činži stále jen mluví o stavebním příspěvku a při tom naznačuje, že má ještě jiné nájemníky ochotné byt najati za téže podmínky. Docela nápadný a náznačný jest však obrat v potvrzovacím dopise jmenovaného ze dne 1. prosince 1925: »Za byt platí jako ujednaná roční činže 1920 Kč a stavební příspěvek v částce 16000 Kč, k jehož placení žalobce se dobrovolně podrobuje,« nelze nahlédnouti, proč takové vyzdvihování dobrovolnosti, když by pouze mělo jíti o placení činže předem. Jedná se tu o zakázanou vedlejší úmluvu stavebního příspěvku, která podle § 879 obč. zák. jest nicotná a neplatná. Následkem toho jest žalobce oprávněn požadovati zpět částku 16000 Kč.
Nejvyšší soud uložil odvolacímu soudu nové jednání a rozhodnutí.
Důvody:
Podstatnou otázkou, na níž závisí rozhodnutí tohoto sporu, jest, zda suma v žalobě žádaná byla částečným nájemným zaplaceným v srpnu 1925 předem na 5 roků, které bylo, jak žalovaná strana tvrdí, skryto pod označením »stavebního příspěvku« z důvodů »berně-technických« (rozuměj z důvodů úspory činžovní daně a dávky), či zda to byla úplata za pronajetí bytu, která byla pronajímatelkou žádána a nájemníkem dána mimo nájemné (§ 20 (2) zák. o ochr. náj. ze dne 26. března 1925 čís. 48 sb. z. a n.), podle něhož je souzený spor posuzovati. Po právní stránce namítá tedy žalovaná jednání na oko podle § 916 obč. zák., jehož podstata záleží v tom, že strany ve vzájemném srozumění činí na venek projevy vůle, které neodpovídají jejich pravé vůli. Slouží-li takové předstírání vůle k zastření jiného stranami skutečně zamýšleného právního jednání, posuzuje se toto podle své právní povahy. Při tom ovšem záleží na tom, jakých slov strany použily, jaké označení pro úplatu volily a v jakou formu ji oděly, nýbrž záleží jen na skutečné její povaze a pravé podstatě, neboť její pojmenování na venek slouží v takovém případě právě k zakrytí pravé podstaty věci (srov. také rozh. čís. 11486 sb. n. s.). V souzeném případě dospěl první soud k přesvědčení, že úplata byla částečným a předem na 5 roků zaplaceným nájemným, zakrytým pod rouškou stavebního příspěvku; odvolací soud však dospěl k přesvědčení, že šlo o zakázanou úplatu podle § 20 zákona o ochr. náj., která byla dána mimo nájemné. První soud se vyhnul hodnocení výpovědí svědků, kteří byli o věci vyslechnuti a kteří si ve svých výpovědech odporovali, a rozhodl spor jednak podle listin, jednak podle své zkušenosti o výši činže v L. Odvolací soud naproti tomu použil 2 části také výpovědi svědkyně E. L., ale nepoužil jí celé, vynechav její údaj, že žalovaný nabídl sám měsíční činži 500 Kč. Tato okolnost jest podstatnou pro rozhodnutí svrchu zmíněné otázky, neboť kdyby bylo pravda, že nájemník sám nabízel za třípokojový byt měsíční činži 500 Kč, byla by to důležitá okolnost pro přesvědčení, zda bylo ujednáno měsíční nájemné jen 160 Kč a zda toto bylo jediným nájemným, jak to tvrdí žalobce. Právem konečně vytýká dovolání, že odvolací soud nepřihlížel ke zjištění prvního soudu o tom, že podle jeho zkušenosti činí v L. měsíční činže za třípokojový byt 500 Kč až 600 Kč a nikoliv 160 Kč, jak to žalovaný platil. Šlo o zjištění notorické skutečnosti podle § 269 c. ř. s. a to zjištění důležité, ježto z toho lze čerpati přesvědčení, zda je pravdivé tvrzení žalobcovo, že byla smluvena jen měsíční činže 160 Kč, a že neměla býti doplňována z t. zv. stavebního příspěvku. Odvolací soud se sice ve svých důvodech zmiňuje také o předpokladu prvního soudu o přiměřené měsíční nájemní hodnotě 500 Kč až 600 Kč za takový byt, ale jen pokud stručně reprodukuje důvody prvního soudu, kdežto sám se s významem této okolnosti pro tento spor nevypořádal. Svrchu zmíněné rozpory se spisy, jež záležejí v tom, že odvolací soud nepřihlížel k podstatným skutečnostem ze spisů zjevným, zde tedy jsou, ale nemohou býti nejvyšším soudem napraveny, protože zasahují do oboru hodonocení důkazů. Skutková zjištění pro rozhodnutí sporu důležitá jest totiž činiti podle výsledků veškerého jednání a všech provedených důkazů (§§ 272 a 463 c. ř. s.), a nejvyšší soud nemůže věděti, jak bude odvolací soud hodnotiti okolnosti, k nimž dosud nepřihlížel, v jejich vztahu k ostatním výsledkům jednání a dokazování, a jak bude posuzovali odvolací důvody žalobcovy, který vytýká prvnímu soudu mimo jiné také neúplnost řízení a nesprávné hodnocení důkazů.

Citace:

č. 14765. Rozhodnutí nejvyššího soudu československé republiky ve věcech občanských. Praha: JUDr. V. Tomsa, právnické vydavatelství, 1936, svazek/ročník 17, s. 906-909.