NPD documents search: Váž. civ., 20 (1938)

Čís. 83.

Předpisy o ochraně nájemců dlužno vykládati tak, by se nájemcům zamýšlené ochrany skutečně dostalo. To platí zejména při změně ve vlastnictví najatého předmětu.
(Rozh. ze dne 11. března 1919, Rv II 117/19.)
Žalobce koupiv 15. srpna 1918 dům v J., v němž žalovaný má dle smlouvy ze dne 19. srpna 1915 proti půlletní výpovědi najatý byt, dal mu dne 21. října 1918 k období květnovému 1919 půlletní výpověď, již oproti námitkám žalovaného odůvodňoval zjištěnými ve sporu okolnostmi, že bytu potřebuje sám pro sebe, že si zamýšlí zříditi domácnost, že se bude v brzku ženiti, že si pořídil vlastní nábytek, který pro nedostatek vlastních místností musel ponechat u prodatele na skladě, ježto bydlí sám v podnájmu, kde mu nad to hrozí každou chvíli výpověď. — Procesní soud prvé stolice (okresní soud v Jihlavě) zamítl námitky a zachoval výpověď v platnosti, ježto by žalobci ze zachování nájmu vzešla větší ujma, než žalovanému, u něhož záležela by ujma pouze v tvrzené nemožnosti, nalézti v květnovém období jiný byt. — Odvolací soud (krajský soud v Jihlavě) k odvolání žalovaného rozsudek změnil a prohlásil výpověď za bezúčinnou, vycházeje z těchto úvah: Jest právním omylem naříkaného rozsudku, míní-li, že jest nerozhodným, zda-li nájemce v době, kdy byt musí vykliditi jest s to, jiný byt si opatřiti čili nic. § 7 č. 5 min. nař. stanoví, že nabyl-li pronajímatel nemovitosti teprve po 21. lednu 1918, což se v tomto případě stalo, může z důvodu č. ř. § 7 smlouvu nájemní, která již dříve byla v platnosti, pouze tehdy vypověděti, vzejde-li mu ze zachování nájmu nepoměrně větší ujma nežli nájemci z výpovědi. Ujma nájemce z výpovědi jest dána, není-li s to, by do dne vyklizení jiný vhodný byt nalezl vůbec, nebo jen za podmínek, jež jsou nepoměrně obtížnější, než podmínky dosavadního nájemce. Je-li Zde takový stav pro nájemce, chrání min. nař. jeho a nikoliv pronajimatele a to proto·, poněvadž pronajimatel, nabyv po 21. lednu 1918 předmětu nájmů, musí počítati s tím; že nebude moci byty ve svém koupeném domě vypověděti, kdežto nájemce oproti novému majiteli dle § 1120 obč. zák. by neměl žádných obran. Koupě domu po 21. lednu 1918 děje se vždy na nebezpečí, že kupitel v koupeném domě nebude moci sám bydleti. Dlužno teď ujmy sporných stran porovnati, by bylo lze po souditi, zdali ujma pronajímatele při zachování nájemní smlouvy je nepoměrně větší než ujma nájemce z výpovědi. Ujma obou stran pozůstává hlavně v tom, že pro každého jest velmi nesnadno byt dostati. V tom směru jest soudu úplně známo, že v J. panuje taková nouze bytů, že bytu nelze takřka vůbec dostati. Prázdné byty pronajímají se z pravidla pod rukou bez vypsání. Je-li byt vypsán, jest v nejkratší době pronajat. Menší byty lze ještě spíše dostati než větší. Nájemci s větší rodinou dostávají nesnadněji byt než s menší rodinou. Porovnají-li se tyto obecně známé okolnosti s ujmou obou stran, dlužno uznati, že ujma žalované strany z výpovědi jest daleko větší, než žalující strany z uchování nájemní smlouvy. Jak nepopřeno, pozůstává rodina žalovaného z 5 členů, žalobce jest do té doby svoboden. Ožení-li se před 1. květnem 1919, bude přece jeho rodina pozůstávati pouze ze dvou členů. Dvoučlená rodina může spíše byt dostati, než pětičlenná. Žalobce jest prozatím podnájemníkem a může jako takový snadněji byt dostati, po případě v hotelu, což při pětičlenné rodině jest takřka vyloučeno. Ovšem bylo by pro žalobce výhodnějším, kdyby mohl ve svém domě bydleti, nejen proto, že mu byt přijde laciněji, nýbrž i proto, že může lépe vésti dozor nad domem a nad obchodem, který od 1. května 1919 bude v jeho domě umístněn. Než ujmy, které by žalobce trpěl tím, že nemůže ve svém domě bydleti, nedosahují vážnosti a důležitosti shora uvedených neprospěchů žalovaného, kdyby týž byl nucen, byt opustiti; tím méně lze říci, že žalobcova ujma jest závažnější.
Nejvyšší soud žalobcovu dovolání nevyhověl.
Důvody:
Dovolací důvod § 503 č. 4 c. ř. s. není opodstatněn. Cís. nařízení z 20. ledna 1918 č. 21 ř. z. právě tak, jako obdobné předpisy pozdější, byly vydány na ochranu nájemců proti neblahým zjevům válečným, zejména proti lichvaření, jež, jako jinde, i při pronajímání bytů zakořenilo se způsobem, obecné zájmy těžce ohrožujícím a poškozujícím. Nutno proto v duchu zákonodárce vykládati ony předpisy tak, aby nájemcům skutečně účinné ochrany se dostalo, a čeliti všem pokusům o obcházení těchto předpisů. Této posléz řečené potřebě hoví zejména předpis § 7, č. 5. týkající se případu, kdy pronajimatel nabyl nemovitosti teprve po započetí působnosti cís. nařízení. Bylo se obávati, že pronajimatel, než spokojil by se s posavadním nájemným, raději nemovitost prodá a jiný, najmě válečný zbohatlík nemovitost ochotně přeplatí, ježto, maje pro sebe předpis § 1129 obč. zák., bude moci posavadní nájemce vypověděli a byty pak předražili. Stanoví proto zákon pro tento případ zvlášť přísné podmínky pro přípustnost výpovědi. Tyto podmínky dány jsou v zájmu veřejném a jim musí přirozeně ustoupiti, jak jinak zásadně uznaná volnost a neobmezenost vlastnictví, tak i ohledy na nerušený obchod s nemovitostmi. S těmito podmínkami musí nabyvatel nemovitosti vzhledem к ustanovení § 2 obč. zák. počítati a, pakliže, nedbaje tohoto zákonného předpisu a spoléhaje na to, že bude moci nájemce vypověděti, vytvořit si sám. stav, pro sebe nepříznivý, nemůže tím zvrátiti ochranu, zákonem nájemci zaručenou. Odvolací soud, odvažuje vzájemné ujmy stran z výpovědi, pokud se týče z uchování nájmu, dal se vésti úvahami veskrze správnými, k nimž dovolací soud se přidává a žalující stranu prostě poukazuje.

Citace:

č. 83. Rozhodnutí nejvyššího soudu československé republiky ve věcech občanských. Praha: Právnické vydavatelství v Praze, 1921, svazek/ročník 1, s. 183-184.