NPD documents search: Váž. civ., 18 (1936)

Čís. 16116.

Právní povaha ujednání mezi prodatelem a kupitelem o převzetí povinnosti zaplatiti dávku z přírůstku hodnoty nemovitosti.
Dotčené ujednání jest zpravidla pokládati za zvláštní samostatné ujednání, jež není nutně podstatnou, neoddělitelnou součástí kupní (trhové) smlouvy, nýbrž jejímž právnhn důvodem jest převzetí plnění (§ 1404 obč. zák.), a byla-li již prodatelem zaplacena, i nárok na náhradu nákladů (§ 1042 obč. zák.). Neplatnosti ujednání o plnění řečené dávky se lze domáhati bez zřetele na sjednanou trhovou smlouvu.
Převzal-li kupitel při sjednání trhové smlouvy závazek k zaplacení dotčené dávky jen následkem ujištění prodatelova, že dávka ta bude činiti jen určitou výši, není kupitel povinen zaplatit! vyšší dávku, než jakou mohl slušně předpokládati podle toho, o čem jej prodatel ujistil.
(Rozh. ze dne 20. května 1937, Rv I 1936/35.)
Srov. rozh. č. 2553, 2616, 3977, 8966, 9695, 10632, 14126
Sb. n. s.
Podle přednesu žaloby prodali žalobci manželé Hynek a Marie K. žalovanému trhovou smlouvou ze dne 23. dubna 1929 hostinec č. p. 75 v D. V. za určitou smluvenou trhovou cenu a žalovaný se mimo jiné zavázal zaplatiti dávku z přírůstku hodnoty, která bude žalobcům z řečeného prodeje vyměřena. Dávka ta byla pak vyměřena částkou 4777 Kč 80 h a žalobci ji sami zaplatili. Domáhají se proto na žalovaném náhrady zaplacené částky v uvedené výši. Proti žalobě namítl žalovaný: Žalobce Hynek K., který jednal i za žalobkyni, při vyjednávání podmínek kupní smlouvy výslovně prohlásil, že dávka z přírůstku hodnoty nemovitostí bude činiti nejvýše 150 až 200 Kč, že nic nevydělal, že co vydělal, to prostavěl a že dá na to účty. Jenom následkem uvedeného prohlášení vzal žalovaný dávku z přírůstku hodnoty na sebe a teprve, když řečená dávka byla vyměřena, shledal, že byl uveden žalobci v podstatný omyl, který zavinili žalobci tím, co právě uvedeno, a též tím, že žalobce Hynek K. prohlásil, že ví, jak to s tou věcí je, když sám koupil hostinec od P. a sám zaplatil dávku z přírůstku hodnoty, že však mu (žalovanému) bylo při ujednání žalobcem zatajeno, že vydělal 26000 Kč, z nichž byla vyměřena dávka ve výši 18%. Žalobci doznali, že bylo učiněno při vyjednávání podmínek kupní smlouvy prohlášení, že dávka z přírůstku hodnoty bude činiti nejvýše 150 až 200 Kč, že žalobce Hynek K. prohlásil, že nic nevydělali a že co vydělali, to prostavěli, a že když sami žalobci koupili hostinec od P-ové, že vzali dávku z přírůstku hodnoty na sebe a zaplatili 76 Kč. Soud prvé stolice vyhověl žalobě jen co do částky 200 Kč s přísl., kdežto co do zbývající části žalobu zamítl. Odvolací soud uznal zcela podle žaloby.
Nejvyšší soud, zrušiv rozsudky obou nižších stolic, uložil soudu prvé stolice další jednání a nové rozhodnutí.
Důvody:
Mylně má dovolací soud za to, že nelze ujednání při koupi nemovitosti, že má obecní dávku z přírůstku hodnoty zapraviti kupitel, pokládali v souzené věci za zvláštní ujednání pro sebe, nýbrž za podstatnou součást smlouvy trhové, patřící neoddělitelně k jejímu obsahu, ježto se o řečenou dávku zvětšuje vlastně trhová cena. Kupní smlouvu jest pokládati po právu za hotovou již shodným projevem vůle obou stran o předmětu a ceně prodávané věci (§ 1053 obč. zák.), předpokládajíc, že si smluvci nevyhradili ještě nějakou úmluvu o dalších podmínkách kupu (rozh. č. 9695 Sb. n. s.), anebo nepoložili-li na př. takovouto další úmluvu za podmínku platnosti nebo za výslovný předpoklad platností kupní smlouvy podle § 901 obč. zák. Je proto pro perfekci smlouvy trhové zpravidla nezávažné, nebylo-li ujednáno neb dosaženo dohody o jiných náležitostech kupu než o předmětu a ceně věci, zejména o tom, kdo má hraditi dávku z přírůstku hodnoty nemovitosti, převodní poplatky, kterým dnem mají na kupujícího přejíti daně, veřejná břemena a užívání, jak se má zapraviti trhová cena, stala-li se dohoda o převzetí knihovních dluhů po případě o jejich depuraci a podobně (rozh. č. 2616, 3977, 8966, 9695 a j. Sb. n. s.). Ujednání o převzetí povinnosti k zaplacení dávky z přírůstku hodnoty, která jinak podle zákona stíhá prodatele, spočívá, jak dovodil nejvyšší soud již v rozhodnutí č. 2553 Sb. n. s., na právním důvodu převzetí plnění (§ 1404 obč. zák.), a když dávka byla žalobcem již zaplacena, také na právními důvodu podle § 1042 obč. zák. (srv. plen. rozh. č. 10632 a rozh. č. 14126 Sb. n. s.). Zakládá se tedy na právním důvodu zcela odlišném od důvodu založeného na kupní smlouvě (§ 1062 obč. zák.), a jest proto řečené ujednání zpravidla pokládati za ujednání zcela zvláštní, podrobené co do své platnosti všeobecným předpisům o smlouvách a právních jednáních vůbec, obsaženým v hlavě 17. druhého dílu obč. zák., kteréžto ujednání po právní stránce není nezbytně součástí kupní smlouvy a jež může proto ve sporech stihnouti různý osud (rozh. č. 14126 Sb. n. s.). V souzeném případě plyne ze skutkového přednesu obou sporných stran, že vycházely z toho, že se při koupi nemovitosti, o niž jde, nestala nějaká zvláštní, samostatná úmluva, jež by byla neoddělitelnou částí kupní smlouvy, neboť žádná ze stran netvrdila, že by jinak bez dojednání úmluvy o zaplacení dávky nebylo došlo k uzavření kupní smlouvy. Odvolací soud také nijak blíže neodůvodnil, proč má za to, že (právě) v souzeném případě patří dotčená úmluva neoddělitelně k obsahu smlouvy trhové, když přece uváděný jím důvod o faktickém zvětšení trhové ceny platí podle povahy věci při převzetí dávky k placení kupitelem jako pouhý hospodářský důsledek onoho převzetí všeobecně. Pochybil proto odvolací soud, vyslovil-li v důsledku shora uvedeného svého mylného právního stanoviska dále názor, že by žalovaný, aby s úspěchem mohl uplatňovati neplatnost ujednání, o něž tu jde, pro tvrzený podstatný omyl, musil namítati neplatnost celé smlouvy kupní s důsledky podle § 877 obč. zák. a vrátiti, co na základě této smlouvy přijal, t. j. koupenou nemovitost. V souzeném případě dlužno se proto obírati platností ujednání, o něž tu jde, zvláště bez zřetele na uzavřenou kupní smlouvu. V tom směru však nabídl žalovaný ve sporu při roku konaném dne 27. listopadu 1934 důkazy o tvrzení, že placení dávky z přírůstku hodnoty na sebe převzal jenom následkem prohlášení prvého žalobce Hynka K., že dávka z přírůstku hodnoty činí nejvýš 150 až 200 Kč, že on (prvý žalobce) nic nevydělal a co vydělal, to prostavěl, že dá na to žalovanému účty, že ví, jak to s tou věcí je, když sám koupil onen hostinec od P-ové a sám zaplatil dávku z přírůstku, že však Hynek K. (prvý žalobce) mu při ujednání zatajil, že vydělal 26000 Kč, z nichž byla vyměřena dávka ve výši 18%. O těchto skutečnostech však prvý soudce hledě na částečné doznáni obsahu shora uvedeného tvrzení žalovaného žalobci, kteří také v odvolání výslovně uplatňovali, že neuznali tvrzení žalovaného, že vzal jenom následkem prohlášení žalobce Hynka K. dávku na sebe a že byl žalobci o podstatě věci uveden v omyl, — důkazy nepřipustil, a je předčasný po případě i nesprávný názor odvolacího soudu, že žalovaný neprokázal, že by bez tohoto omylu k uzavření smlouvy vůbec nebylo došlo, že žalovaný nemohl bezpečně počítati s tím, že dávka bude vyšší než 200 Kč, a že nechtěl-li se zavázati k zaplacení celé dávky, měl ve smlouvě svou platební povinnost v tom směru do uvedené výše limitovati, a že zavázal-li se podle písemného znění kupní smlouvy k zaplacení dávky bez jakéhokoliv omezení, musí platiti žalobcům, celý nedoplatek dávky, jak ho oni sami za něho vyrovnali, nechce-li se domáhati neplatnosti celé kupní smlouvy. Odvolací soud správně uvádí, že pohnutka pří uzavírání smlouvy nemá významu, není-li »výslovně«, t. j. zřejmě a zřetelně, buďsi tedy výslovně, nebo mlčky podle § 803 obč. zák. položena za podmínku, a není-li prokázáno, že byla pohnutka taková rozhodující pro uzavření smlouvy (rozh. č. 426, 987, 6368 Sb. n. s.), neboť pak pohnutka náleží k smluvnímu obsahu a omyl v ní je omylem ve smluvním obsahu (rozh. č. 12067 Sb. n. s.), aplikuje však tuto zásadu nesprávně na uzavření celé kupní smlouvy, t. j. na uzavření obou ujednání, jak smlouvy kupní, tak i smlouvy o převzetí plnění dávky, v jejich nedělitelné souvislosti. V tom však nemá pravdu, když platnost ujednání o plnění dávky jest posuzovati, jak shora vyloženo, v souzeném sporu zcela samostatně. Je proto odůvodněna i výtka vadnosti řízení, že nebylo doplněno řízení provedením důkazů, nabídnutých žalovaným v hořejším směru, jež by v případě jich úspěchu mohly vyloučit platební povinnost žalovaného za vyšší dávku, než jakou mohl žalovaný slušně předpokládati podle toho, o čem jej žalovaný ujistil. Bylo proto podle § 510 c. ř. s. zrušiti rozsudek soudu odvolacího, a poněvadž bez řízení před prvým soudem nelze věc učiniti zralou k rozhodnutí, i rozsudek prvého soudu a věc tomuto soudu vrátiti, aby řízení v naznačeném směru doplnil a rozepři znova rozhodl.

Citace:

Čís. 16116. Rozhodnutí nejvyššího soudu československé republiky ve věcech občanských. Praha: JUDr. V. Tomsa, právnické vydavatelství, 1938, svazek/ročník 19/1, s. 680-683.