NPD documents search: Váž. tr., 11 (1929)

Čís. 13611.

Ochrana nájemců (zákon ze dne 28. března 1928, čís. 44 sb. z. a n.).
»Uživatelem« ve smyslu § 20 (1) zákona o ochr. náj. je každý, kdo byt má a kdo mohl vykořistiti jeho uvolnění k požadování bezdůvodných úplat. Lhostejno, z jakého právního důvodu se užívání děje, zda snad jeho podkladem je právo spoluvlastnické, či právo užívací nebo požívací či výprosa či konečně faktický stav bez právního titulu.
Promlčecí dobu podle § 20 (2) zákona o ochr. náj. jest tu počítati od zrušení užívání bytu (od jeho uprázdnění).
(Rozh. ze dne 7. června 1934, Rv I 2040/32.)
Žalobkyně domáhala se na žalované vrácení 50000 Kč, jež jí poskytla za uprázdnění bytu. Oba nižší soudy žalobu zamítly.
Nejvyšší soud zrušil rozsudky obou nižších soudů a vrátil věc prvému soudu, by dále jednal a znovu rozhodl. Důvody:
Mezi stranami jest nesporné, že žalovaná byla v domě, o který jde, již od ledna 1919 užívatelkou 5pokojového bytu a že při prodeji své polovice tohoto domu žalobkyni v lednu 1929 dala si poskytnouti dne 30. ledna 1929 50000 Kč za to, že do 30. června 1929 uprázdní a žalobkyni ze svého bytu odevzdá tři pokoje a kuchyni. Tyto skutečnosti by stačily, by bylo vyhověno žalobě, kdyby byla vyřešena i námitka promlčení žalobního nároku. Žaloba byla opřena o předpis § 20 (1) zák. o ochr. náj. ze dne 28. března 1928, čís. 44 Sb. z. a n. Žalovaná nenamítala, že dům, o nějž jde a v němž měla byt již od ledna 1929, byl vyňat ze záštity zákona z některého z důvodů v § 31 uvedených. Názory odvolacího soudu, z nichž při svém rozhodnutí vycházel, jsou v několika směrech mylné. Jest zcela lhostejné, z jakého důvodu byla žalobkyně uživatelkou pětipokojového bytu a zda právním důvodem pro to bylo užívání společné věci podle § 828 a násl. obč. zák., neboť zákon, mluvě v § 20 o »jiném uživateli bytu«, nerozeznává, z jakého právního důvodu se užívání děje a zda snad jeho podkladem je právo spoluvlastnické (§§ 828 a 840 obč. zák.), či právo užívací, nebo požívací podle §§ 504 a 509 obč. zák., či výprosa (§ 974 obč. zák.), či konečně faktický stav bez právního titulu. Zákon tedy nemíní »užívatelem« uživatele v pravém slova smyslu (§ 504 obč. zák.), nýbrž každého, kdo byt má a kdo by mohl vykořistiti jeho uvolnění k požadování bezdůvodných úplat. Účelem zákona bylo odpomáhati tísni o místnosti a brániti tomu, aby této nebylo využíváno ke kořistění. Kořistiti může nejen dosavadní nájemník, ale také »jiný uživatel bytu«. Tento dodatek byl poprvé pojat do § 20 odst. (2) zákona ze dne 24. dubna 1923, čís. 85 sb. z. a n. a zpráva sociálně-politického výboru poslanecké sněmovny tisk 4077/1923 praví k tomu, že »§ 20 obsahuje proti dosavadnímu zákonu tu změnu, že v odst. (2) nájemníkovi je postaven na roveň také jiný uživatel bytu z toho důvodu, aby jednání každé osoby provinivší se proti tomuto ustanovení bylo zapovězeno a tudíž neplatno. V praxi se ukázalo, že jednání podle ustanovení odst. (2) zapovězených dopouštějí se nejen nájemníci, nýbrž i jiní uživatelé bytu, na př. osoby příbuzné s majitelem domu, kterým majitel domu dal byt do bezplatného užívání. Případy ty byly tak časté, že bylo potřebí na ně v novém zákoně pamatovali (sr. Kubišta-Srb, Zákon o ochraně nájemníků z r. 1923). Byla tedy žalovaná v době úmluvy se žalobkyni užívatelkou bytu v tomto smyslu. Mylně se odvolací soud zabývá právním poměrem, jaký nastal mezi žalobkyni a žalovanou po koupi polovice domu, t. j. po 30. lednu 1929. Zásadní omyl tkví v tom, že odvolací soud směšuje smlouvu o úplatě se smlouvou o dalším užívání bytu žalovanou, a to celého bytu až do 30. června 1929 a zmenšeného bytu poté. V této rozepři běží jen o právní poměr mezi stranami, jaký tu byl v době uzavření smlouvy o úplatě. V té době byla žalovaná užívatelkou bytu a dala si od žalobkyně jako kupitelky a své právní nástupkyně polovice domu vyplatiti sumu 50000 Kč za to, že jí do 30. června 1929 »postoupí« nebo uprázdní nebo uvolní — což je vše stejný pojem — část bytu (§§ 20 a 30 zák. o ochr. náj.). Je tedy lhostejné, zda se stala žalovaná po 30. lednu 1929 nájemnicí a zda její nájem podle § 31 čís. 4 již chráněn nebyl. Mylný je konečně názor odvolacího soudu, že se sem předpis § 20 (1) nehodí proto, že prý oněch 50000 Kč bylo jen součástí plnění se strany kupující následkem zvláštního ujednání vedle trhové ceny, že by žalovaná ve skutečnosti byla dostala za polovici domu o 50000 Kč méně, že kdyby bylo oněch 50000 Kč částí kupní ceny, nedalo by se proti tomu nic namítati, a že se výplata zmíněné sumy musí posuzovati v souvislosti s kupní smlouvou o nemovitosti. Vše to mluví právě proti názoru odvolacího soudu, neboť nešlo o součást kupní ceny, nýbrž o zvláštní úplatu za uvolnění bytu a o zvláštní úmluvu zákonem zapovězenou a tudíž nicotnou (§ 879 prvý odstavec obč. zák.). Ve všech uvedených směrech jsou výtky dovolatelkou odvolacímu soudu s hlediska důvodu § 503 čís. 4 c. ř. s. činěné oprávněny.
Ačkoliv tedy podle toho, co uvedeno, jsou tu splněny všechny předpoklady pro nárok žalobní, totiž pro nárok na vrácení 50000 Kč podle § 20 (2) zák. o ochr. náj., nelze přece toho času ve věci rozhodnouti, neboť žalovaná namítala také promlčení nároku podle poslední věty § 20 (2), tvrdíc, že vyklizení bytu a odevzdání klíčů se stalo 25. června 1929, kdežto žaloba byla podána až 28. prosince 1929, tedy až po šesti měsících. Dovolatelka naproti tomu tvrdí, že uvolnění bytu se stalo až 4. července 1929. Touto otázkou se nižší soudy nezabývaly, ač ji měly především řešiti. Zákon má v poslední větě § 20 (2) na mysli pravidelný případ poměru nájemního, ale ježto v odstavci (1) klade nájemníku na roveň »jiného uživatele bytu«, jest zmíněného předpisu použíti obdobně i v takovém případě a počítati šestiměsíční lhůtu od zrušení užívání bytu, tedy od jeho uprázdnění.

Citace:

Čís. 13611.. Rozhodnutí nejvyššího soudu československé republiky ve věcech občanských. Praha: JUDr. V. Tomsa, právnické vydavatelství, 1935, svazek/ročník 16/1, s. 678-680.